限制民事行为能力人签署房屋买卖合同有效吗

原告诉称
孙某文向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2016年12月15日签订的关于北京市西城区一号房屋的存量房屋买卖合同无效；2.依法判令被告将北京市西城区一号房屋过户至原告孙某文名下；3.依法判令被告立即将北京市西城区一号房屋腾空，并返还给原告。
事实和理由：位于西城区一号房屋系原告孙某文单位分配的房改房，原告因自小生病精神发育迟滞智力残疾等级为三级，后被鉴定为限制民事行为能力人。孙某文、孙某华到西城区房产登记处办理了此房产（西城区一号房屋）过户手续取得上述房产，且在过户时隐瞒原告的病情，将上述房屋据为己有。被告上述行为严重损害了原告孙某文的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称
孙某华辩称，不同意原告的诉讼请求。一、起诉书的案由是房屋买卖合同纠纷。但该房屋买卖合同纠纷的当事人只是孙某华与孙某华的姑姑孙某文，与孙某露、孙某亮没有法律意义上的合同关系。因此，吴秋林、孙某亮在法律上充当原告是不适合的。二、孙某华的姑姑孙某文和孙某华在2002年遇到了拆迁，2002年3月9日与北京市A公司签订了北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议。孙某华的爷爷孙某清、奶奶赵某妮、姑姑孙某文和孙某华都是被安置对象。当时分给一家在北京市西城区天桥北里的一套三居室，作为被安置对象，本来应该有孙某华一间。因为爷爷、奶奶岁数大了需要人，所以决定叫孙某华住在姑姑名下的房屋。北京市西城区一号的一居室姑姑孙某文一天也没住过。2016年底姑姑孙某文主动说过户事情。于是孙某华在2017年的1月初和孙某文到西城区房产中心过的户。接到诉讼通知询问姑姑时其也否热起诉，从以上事实可以看出，这是一个虚假诉讼。

法院查明
孙父、孙母夫妇共生育有子女六人，分别为孙某珍、孙某俊、孙某露、孙某文、孙某义、孙某亮。孙某华为孙某义之子。
《房屋所有权证》显示：坐落于北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）的房屋所有权人为孙某文，为成本价出售住宅。
由中国残疾人联合会2015年3月6日签发的《残疾人证》内容为：“孙某文为智力残疾人，残疾等级叁级，监护人孙某露。”

案涉房屋的房屋档案材料显示：签约日期2016年12月15日《存量房屋买卖合同》内容为“出卖人孙某文、买受人孙某华。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为100000元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。合同落款出卖人（签章）处有孙某文签名；买受人（签章）处有孙某华签名。2017年1月13日，孙某华、孙某文亲自到场办理案涉房屋权利人转移登记为孙某华的不动产转移登记手续。2017年1月18日，孙某华领取了案涉房屋的《不动产权证书》。诉讼中，孙某华称“就案涉房屋只与孙某文签订了上述合同，没有签订其他合同”。本案诉讼请求涉及上述合同。
2018年8月7日，法院受理申请人孙某义申请认定孙某文限制民事行为能力案。2018年8月29日，法院作出民事判决：“被申请人孙某文为限制民事行为能力人。”
2019年，法院受理申请人孙某露、孙某亮申请确定监护人案。2019年6月21日，法院“指定孙某露、孙某亮、孙某义为被监护人孙某文的监护人。”
诉讼中，孙某华出示户名孙某文、存入金额10万元、存入日期2020年8月1日的中国工商银行储蓄存单一张，以证明向孙某文支付了购房款，并称“10万元不是自己协商的，是税务局给定的，最高是10万元”。

孙某华户籍于2003年6月25日迁入案涉房屋，2013年11月8日变更为户主。
诉讼中，孙某文在本案诉讼中的法定代理人孙某露、孙某亮于2020年10月21日申请对孙某文在签订上述《存量房屋买卖合同》时的民事行为能力进行鉴定。鉴定意见为：1.被鉴定人孙某文患有精神发育迟滞－轻度。2.被鉴定人孙某文在签订房屋买卖合同时应评定为具有限制民事行为能力。

裁判结果：
一、孙某华与孙某文于二○一六年十二月十五日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、本判决生效之日起五日内，孙某华协助孙某文将坐落于北京市西城区一号房屋的权利人转移登记为孙某文；
三、驳回孙某文的其他诉讼请求。

律师点评
本案争议焦点为孙某华、孙某文就案涉房屋签订的房屋买卖合同是否无效。
《民法典》规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十五条第一款规定，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

经司法鉴定，孙某文在与孙某华签订房屋买卖合同时是限制民事行为能力人。房屋买卖属大宗财产交易需给付对价，通常情况下不是纯获利益的民事法律行为，孙某文是智力残疾的限制民事行为能力人，实施以买卖交易方式处置个人名下的房屋类财产的行为超出其智力能力，且该行为未被时为孙某文监护人的孙某露同意或追认，故孙某华与孙某文就案涉房屋签订的房屋买卖合同为无效合同。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋买卖合同签订后，案涉房屋的所有权人过户至孙某华名下，合同无效后，孙某华应协助孙某文将案涉房屋的所有权人过户登记回孙某文名下，孙某文要求将案涉房屋过户至孙某文名下的诉讼请求，存在法律依据，予以支持。

合同中对案涉房屋的交付没有约定，且孙某华户籍于2003年即迁入案涉房屋及实际居住情况表明孙某华非因孙某文履行房屋买卖合同的交付行为入住，故不属因房屋买卖合同无效返还财产的处理结果。孙某文以合同纠纷主张孙某华腾退房屋的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。