与原租户发生争议致使不能交付，能否解除合同

10月30日，陆某与案外人陈某（陆某丈夫）向A公司领取讼争租赁房屋租金150万元和履约保证金4万元。11月29日，陈某、郑某与陈亚平签订《共同投资协议》，约定共同投资开发参茸保健品商店。陈某、郑某以陆某为被告提起诉讼，请求：解除双方2007年11月5日签订的房屋租赁合同；判令陆某返还房屋租金和履约保证金154万元；判令陆某赔偿经济损失80万元；由陆某承担诉讼费。 
       法院判决：解除租赁合同 
       陈某、郑某拍租陆某所有的丽水市城东路116-3号商业用房和116号二楼营业用房支付了佣金4.5万元，该损失应由陆某进行赔偿，但陈某、郑某为实现与案外人《共同投资协议》而支付的款项，作为其与陆某之间的《房屋租赁合同》的违约损失，已超过了合同法规定的“不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”，故对该主张不予支持。丽水便民药店并非本案《房屋租赁合同》的相对方，其与陆某之间的租赁行为系另一法律关系，应另行处理。判决：陈某、郑某与陆某2007年11月5日签订的《房屋租赁合同》予以解除。 
       律师说法：如何是否构成违约 
       经审查，当事人在合同中就合同的解除事宜未作约定的，应当适用我国合同法关于法定解除的规定予以判别。本案案涉合同约定的出租人应当向承租人交付房屋之时，因其与该房屋的原承租人丽水便民药店纠纷成讼，致使不能交付，此事实当事人无争议。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人按约交付租赁物为其负有的合同主要义务，或称基本义务；承租人依合同占有租赁物而收益，系其所追求的合同目的。如前所述，因出租人陆某不能按约定时间交房，致使承租人陈某、郑某无法使用该房屋以获取收益，势必造成其不能实现合同目的。陈某、郑某经公开拍租程序与陆某签订的《房屋租赁合同》及《新世纪拍卖有限公司拍租成交确认书》，符合法律规定，属有效合同，双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。但作为出租方的陆某在合同约定期限内，未能交付租赁物，已构成违约，鉴于租赁物的交付约定应属租赁合同的基本条款和主要内容，陆某的违约行为，已构成根本违约，承租方有权提出解除合同，故对陈某、郑某要求与陆某解除合同的诉请，予以支持。陆某应返还已收取的租金和履约保证金，并赔偿陈某、郑某相应的经济损失。
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