以房抵债协议可否制作民事调解书

发布日期：2019-07-15 作者：曹乐维律师

一些法院认为，对以房抵债协议进行司法确认并制作民事调解书没有法律依据，且容易产生虚假诉讼，故不应支持。最高人民法院尚未就以物抵债（当然包括以房抵债）作出具体司法解释；从现有分散规定来看，最高人民法院对以房抵债协议的司法调解问题并非持“否定”态度。
1、以房抵债制作民事调解书，有着积极作用，不应轻易否定其效力，不能将其排除民事调解书规范范围。
（1）以房抵债是清结债务、化解矛盾的有效途径。债权人与债务人约定以特定物代替金钱债务清偿，现已普遍运用于建筑清欠领域。
新常态下，房地产企业有意无意将其在销售房产交付建筑公司冲抵工程欠款，既解决了房产销路问题，又解决工程款拖欠问题。
（2）以房抵债并无法律明文禁止。“法无禁止皆可为”。自然，当事人就民事权利的处分形成协议，应得到法院支持。
（3）利于提高结案率。对法院而言，双方自愿协议以房抵债，法院制作调解书，案件可顺利结案，也无需考虑某方上诉问题。
2、以房抵债又有损害第三方利益的行为，对其确认应谨慎对待。
司法实践中，以房抵债可能会有以下两方面的问题。
（1）以房抵债的物存在权属争议。主要有：
①租赁房屋：承租人对所抵偿房屋只享有使用权、无所有权。
②设定抵押的房屋：银行作为抵押权人依《担保法》、《物权法》相关规定享有相应的优先受偿权。
③小产权房：集体土地上所建造的禁止上市流转的房产。
④共有房产：未给全部共有人同意，部分所有权人擅自将共有房产抵债。
（2）以房抵债处理机制缺乏透明度，容易产生虚假诉讼。
近年来，全国各地法院处理以物（房）抵债案件中，不少当事人利用以房抵债行为转移其房产规避税收、虚假诉讼，不仅损害了债权人合法利益，更损害司法权威。最高人民法院2013年下达了《关于在全国法院集中开展对以房抵债类虚假案件自查清理活动的实施方案》，用以清理与打击以房抵债类虚假案件。
那么如何严格审查以房抵债协议?当事人自愿以房抵债，法院认为确有必要作出民事调解书，应对以房抵债协议予以严格审查。所谓严格审查，应当从真实性、可能性、合法性三个角度予以考量。
法院调解中以房抵债主要法律问题

1、法院调解中应否进行评估？
我们认为，只要当事人处分行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、社会公共利益或其他人的利益，就应得到准许。这体现了“法无禁止皆可为”的原则。所以，经法院调解达成的以物（房）抵债协议无需进行评估。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第492条规定，“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回所执行人。”

2、以物抵债民事调解书当事物权变动效力
（1）观点争议
以物抵债的调解书是否发生物权变动的效力？司法实践中有着不同观点：
观点一、人民法院、仲裁委员会作出的变更或者消灭既有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第28条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。
观点二、导致物权变动的人民法院、仲裁委员会的法律文书是指直接为当事人创设或变动物权的判决书、裁决书、调解书。
观点三、该法律文书应当仅限于形成判决、裁决，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵偿裁定书。确认判决、裁决以及调解书均不在此限。
笔者认为，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第20条规定，调解书约定给付特定标的物的，调解协议达成前该物上已经存在的第三人物权和优先权不受影响。
据此，当事人在诉讼调解中达成以物抵债协议，法院就此作出民事调解书，该调解书不具有发生物权变动的效力。在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付或过户登记，抵债物方发生物权变动。《物权法》第28条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确议，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。
因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付或过户登记，抵债物方发生物权变动。负有履行义务一方的当事人未履行交付或登记过户的义务，另一方当事人可以申请法院强制执行。
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