以折价款的方式主张分割按份共有房产，法院为何未予认定？

发布日期：2018-04-11 作者：房宝房产律师团律师

以折价款的方式主张分割按份共有房产，法院为何未予认定？
---张某1、张某2、张某3与张某4、张某5共有物分割纠纷案法律评析（专题系列2）

供稿│房宝房产律师团队研究部
来源│房宝房产律师团队案例研究库（2018-016）

【关键词】
遗产继承按份共有折价款评估共有物分割

【要点提示】
法院已对共有房产进行了分配（即按份共有）。其中，部分按份共有人对共有房产的份额主张折抵现款的行为，实为按份共有人欲将其对共有房产所享有的份额进行出售所订立买卖合同。而是否订立买卖合同以及如订立合同，买卖合同的价款、履行期限、履行方式、违约责任等具体内容，均应当遵循当事人意思自治原则，由当事人自行协商确定。对遗留共有房产的处理未达成一致意见的情况下，该诉讼请求不属于法院民事案件审理范围。

【当事人信息】
原告：张某1、张某2、张某3（上诉人）
被告：张某4（上诉人）、张某5（被上诉人）

【案情简介】
原、被告六人系兄弟姐妹关系。原告张某2与其余五人系同母异父的兄弟姐妹关系。原、被告的父亲张某、母亲任某，原告张某2与张某形成了有抚养关系的继父女关系。张某、任某均已去世。2004年张某1、张某2、张某3曾因继承纠纷，起诉张某4、张某5、张，原法院民事判决，判决诉争房屋属被继承人张某和被继承人任某的遗产，由其子女六人按份继承，其中张某1、张某2、张某3、张、张某5各继承该房屋所有权的十四分之一，张某4继承该房屋所有权的十四分之九。该判决已生效。
庭审中，经询问原、被告诉争房屋居住使用情况，被告张某4称自1996年起该房屋一直由被告张某4一家与原、被告的母亲任某居住，任某2003年去世，该房屋由被告张某4一家居住。三原告及被告张、张某5对被告张某4所述居住情况予以认可。
经询问三原告主张的房屋使用费50736元的计算方式，三原告称以诉争房屋价值每平方米1万元乘以每一个原告占有的房屋面积3.775平方米，乘以7年，乘以银行同期贷款利率，因原告有三人，再乘以3。经法院询问三原告根据房屋价值主张使用费有何法律依据、是否考虑按照房屋租赁价格主张使用费，三原告表示坚持按照房屋价值主张使用费。双方多次沟通、协商，均无果。
张某1、张某2、张某3诉至法院，请求：1、判令被告张某4将原告享有的涉案房屋之十四分之三继承份额，折抵现款113250元交付原告；2、判令被告张某4支付2006年1月至2014年4月期间占用原告房屋使用费50736元。

【法院判决】
一审：驳回原告张某1、张某2、张某3要求被告张某4支付房屋使用费50736元的诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件评析】
一、法院为何不支持原告所主张的涉案房产占用使用费？
本案争议房屋的产权由原、被告双方继承后按份共有。原告以对该争议房屋享有一定产权份额为由，要求被告张某4将该产权份额折抵现款交付给上诉人，并且支付占用该房屋产权份额的使用费。该房屋现在由被上诉人张某4居住使用，原告要求被告张某4支付占用该房屋产权份额的使用费，应当予以支持。但，原告一审提交了某房产经纪服务部2014年7月2日出具的证明一份，证明争议房屋目前市场最低价一万元，要求按照该价格计算折价款和使用费。被告张某4对该证明的真实性和原告主张的争议房屋价格均不予认可，认为应当评估。上诉人坚持按照该房产经纪服务部证明上确定的房屋价格主张自己的权益。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”依据上述法律规定，在原、被告双方对争议房屋的价格有争议且无法通过协商达成一致的情况下，原告坚持按照某房产经纪服务部证明上确定的房屋价格主张自己的权益依据不足。综上所述，原告对其诉讼请求没有完成举证责任，三原告坚持按照房屋价值计算房屋使用费，没有法律依据，对三原告按照房屋价值要求被告张延孝支付房屋使用费50736元的诉讼请求，法院不予支持，于法有据。
二、法院为何认定涉案房屋不宜采用折价方式进行分割？
原法院民事判决可以认定，诉争房屋现由原、被告六人按份共有。现三原告要求判令被告张某4将三原告对诉争房屋享有的继承份额，折抵现款113250元交付三原告，实为三原告欲将其对诉争房屋享有的份额出售给被告张某4，与被告张某4订立买卖合同。而是否订立买卖合同以及如订立合同，买卖合同的价款、履行期限、履行方式、违约责任等具体内容，均应当遵循当事人意思自治原则，由当事人自行协商确定。
根据《中华人民共和国继承法》第二十九条规定：“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理”。依据上述法律规定，本案中，对遗留房产的处理未达成一致意见的情况下，原审法院对原告的该诉讼请求不予处理，于法有据。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
《中华人民共和国物权法》
第三十七条之规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国继承法》
第二十九条规定：遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

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