专家的购房三对策

发布日期：2009-03-01 作者：左锋律师

　对策一：租房过渡

　　时下不少年轻人在对租房过渡的认识上存在一定的误区，总认为租房花了钱到头来房子还是人家的，自己仍是“一无所有”的无房族。事实上，结婚前耗费数十万、上百万买了房，不过是将未来几十年租房的钱，集中在短期内支出而已。打个比方说，一套总价100万元的商品房，不考虑利息成本，就按70年计算，再加上物业管理费，平均分摊到每年的花费在1.8万元左右，每月1500元。

　　倘若拿这笔钱租房，尽管从表面上看，租上10年，付出18万元，房子还不是自己的，很不划算，但就像有媒体已报道的，最近出现了二手次新房讨价与还价之间已有二成空间的情况，今天的房价跌掉20％也不是不可能的事。那么，假如在租房的10年中，真会出现比目前房价水平下跌20％的情况，目前100万元的房子便宜20万元，这租房的10年就是白住。何况这100万元在10年内找个银行理财品种，以年收益5％计算，10年可获利50万元，足够付租金。

　　更重要的是，10年以后造的房子肯定比现在的好。也许有人会认为，花1500元月租租的房不如花100万元买的房舒适，那不妨采取两三对夫妇合租的形式。

　　对策二：贴补置换

　　如果坚持“居者有其屋”的观念，那么不妨采取贴补置换的方式，将原居住的旧公房，进行贴补差价的小调大、一调二的房屋置换。这样操作的最大好处是，置换的物业都处在相等的房价水平，所要支付的，只是增加面积部分的资金，风险也就比新增一套房、原有旧公房又不出手小得多。

　　一旦房价出现回调，采取贴补置换的方式，“套牢”的不过是增加面积部分。更何况拿出来置换的旧公房，一般都是早年建造的，地段、配套均较上乘，可以利用“级差地租”的优势，进行小调大，一调二，以解决新婚夫妇的住房需求。

　　也许仍然会有人对此方案不屑一顾，因为在福利分房结束之后走上工作岗位的青年人，特别是“新上海人”，没有可以用来贴补置换的旧公房。前一种情况，可以争取双方父母的支持，拿出现在父母居住的房屋进行贴补置换；后一种情况则较难办，唯一可行的只有先买面积小、地段差的旧公房，进行递次升级改善，不必追求一步到位。至于动迁居民，则应当选择分房安置，用分配的房子作为贴补置换的启动房源。

　　对策三：购“抗跌”房

　　用同样的100万元买一套内环线以内70平方米的一室一厅，还是买一套在外环线边上（如七宝镇）100平方米的二房一厅？或者同样的150万元，内环线以内100平方米二室一厅和七宝镇130平方米三房一厅，你会作何选择？

　　笔者建议买环线内的。因为本轮房产热的一个最根本的理论基础，是土地资源的稀缺性与不可再生性。然而，上海作为一个超大型城市，弹丸之地的内环线以内，可供建造商品住宅的土地资源可谓少之又少。相反，从中环线到外环线，城市版图呈摊饼式的扩张，可供开发、建造商品住宅的土地资源，则不可能在短期内紧缺，至少在目前炒家习惯拿来说事的2010年上海举办世博会期间就会很紧缺。这种土地稀缺性与不可再生性的迥异反差，也就决定了以内环线以内的中心城区的房价，在房市低迷时抗跌，在房市火暴时领涨。

　　从成熟市场经济的情况看，法国巴黎中心城区的房价，比1小时车程以外的边远地区房价高10倍。而目前在上海，恐怕连2倍都不到。这提示了今后上海房价的走势，那就是中心城区房价将稳中有升，边远地区较大回调。为此，眼下打算买房的，同样房价，不妨牺牲面积换地段。

　　对策四：杀价接盘

　　时下想买房，哪怕内心十分着急、急着想买成，也要调整自己的观念，不要生怕买不到，或有不赶快买又会涨价之类的想法。这样说并不是武断地认为今后房价肯定会跌，而是提醒想买房的人，大可不必重现几个月前那种“买进必赚”、“晚买不如早买”的心态。

　　理由很简单，在中央和地方政府如此高密度出台遏制房价过快上涨的政策“组合拳”下，不说房价立马会跌，至少不会再快速、大幅上涨。既然如此，完全可以用一种内心急、表面不急的谈判技巧来对待卖家。因为眼下这个市场环境，急的不是想买房的人，而是想卖的人，特别是一些媒体报道的手里握着几十套房的职业炒房者。

　　所以，急着想买房的人不妨在调整心态的前提下，将眼光盯在那些急于出手的炒房大户，当然这类房源主要是二手次新房，而非开发商一手期房或普遍百姓少量用于改善的售后公房。识别炒房大户并不难，只要看某交房不久的大、中型楼盘附近的房产中介，挂出多套，甚至十多套、几十套同一小区的房源，基本上可以判断是职业炒房者委托中介抛售。此时，完全可以采用大幅杀价30％、愿者成交、不愿的话冷处理、欲擒故纵、逼其就范的策略，相信最终必然会在满足买方心理可承受的价位的情况下成交。

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