承建出租改建项目的工程款应该由谁支付

发布日期：2014-07-09 作者：王富利律师

案例：甲公司将自己所有的库房出租给乙公司，租赁期限为20年。由于库房破旧，乙公司需要对库房进行改造，于是丙公司作为建筑承包商与甲公司和乙公司签订建筑工程施工合同，合同约定：甲公司作为合同的发包人，负责工程的立项，报建等行政审批事宜，乙公司作为合同实际履行方，承担发包人的一切权利和义务。丙公司作为承建方，负责工程的建设，工期为12个月，工程款暂定为500万元，工程款的支付和管理均由乙公司承担。合同签订后，丙公司进场施工，并按照合同的约定将工程施工完毕，并通过乙公司的竣工验收，经过乙公司和丙公司的结算，工程造价最终确定为620万元。但乙公司只支付给丙公司300万元工程款，尚欠320万元工程款经过丙公司多次催促，始终未支付。于是丙公司以甲公司和乙公司为共同被告向法院起诉，要求甲公司和乙公司承担连带付款责任。
北京建筑工程律师王富利律师接受甲公司的委托，代理甲方向法院应诉，王富利律师认为，本案有两个焦点：
1、对于出租改建的房产，甲公司和乙公司是否对丙公司的工程款承担连带支付义务。
2、对于出租和改建的房产，乙公司是否需要向丙公司支付工程款并承担违约责任
对于焦点一，王富利律师认为，根据合同相对性原则，合同的权利和义务有合同相对方承担，本案中，甲公司虽然作为总发包方与丙公司签订施工合同，但是其只是办理立项，报建等审批手续，工程款的支付均是由乙公司履行，且三方在施工合同中没有约定甲公司有承担连带付款的义务。因此，在甲公司和乙公司租赁合同履行期间，丙公司承建库房均是由乙公司实际使用，乙公司应当承担付款责任，甲公司不是实际履约主体，不承担付款的义务。若甲公司和乙公司的租赁合同不能履行的情况下，甲公司作为工程的实际收益方，丙公司可主张不当得利，甲公司也应当承担付款责任
对于焦点二，王富利律师认为，乙公司和丙公司签订的建筑施工合同合法有效，双方应当按照合同全面履行，乙方不履行合同义务的。应当承担继续履行的责任并承担违约责任。因此，乙公司应当继续履行合同，向丙公司支付工程款。
法院最终判决乙公司向丙公司承担付款义务，甲公司不承担付款义务。
北京建筑工程律师王富利律师特别提示：由于建筑工程涉及标的比较大，工期长，专业性强，因此，各方在签订施工合同时，应当将合同条款细化，可以实际操作和执行，避免发生歧义。对于承建出租、承租、改建的工程项目，要明确各方的权利和义务，明确付款责任。

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