房屋抵押登记时该机关未审查权属是否尽到义务

发布日期：2014-03-12 作者：吴远国律师

房屋抵押登记时该机关未审查权属是否尽到义务
案情
  原告王某和第三人刘某于1990年8月结婚，2005年10月协议离婚。被告某县人民政府于2002年9月为第三人刘某办理了房权证，登记房屋所有权人为刘某，无共有权人。2005年6月17日，刘某以个人名义向某银行申请贷款500万元，并以房产作抵押。同日，刘某向某县人民政府提交私房抵押登记申请书，某县人民政府于同日为第三人办理了抵押登记。原告王某认为涉案房产是夫妻共有财产，被告某县人民政府办理抵押登记没有取得共有权人同意，向法院提起行政诉讼，要求撤销被告某县人民政府的抵押登记。
  分歧
  本案中，房屋抵押登记部门在办理抵押登记时只审查了抵押登记申请人提交的房权证，而没有对抵押房屋是否为夫妻共有财产进行审查，对此是否为没有尽到审查义务，存在两种不同意见：
  第一种意见认为，依据权属证书中记载的权利人的申请予以办理抵押登记即可，不需要对抵押财产是否还存在其他共有权人进行审查。
  第二种意见认为，抵押登记机关在办理抵押登记时应对抵押房产是否属于共有财产进行审查。本案中，抵押登记机关没有查明抵押财产系夫妻共有财产就予以登记系认定事实不清，依法应予撤销。
  评析
  笔者同意第一种意见，理由如下：
  首先，房屋所有权登记是依申请的行政行为，其权利主体的登记均是依据申请人提交的申请材料确定的。尽管夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产系共有财产，但婚姻法亦规定夫妻也可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归共同所有、各自所有或者部分共有。房屋登记部门进行房产初始登记时，对于夫妻在婚姻关系存续期间所得财产，根据婚姻法的规定应首先推定为夫妻共有财产，若夫妻双方之间有特别约定，应按照其特别约定予以登记。既然法律允许夫妻二人可将产权登记于其中一人，抵押登记机关就有理由合理信赖房权证书的效力，不再审查是否为夫妻共有财产。
  其次，基于房权证方便交易的特性，房屋抵押登记部门亦不需要审查抵押房屋是否为夫妻共有财产。房屋初始登记后形成房屋权属证书，是房屋抵押权登记的依据。因房屋在初始登记时已经就房屋是否为共有财产予以审查并记载于房产权属证书中，依据方便交易原则和房产登记的公示公信原则，房产抵押登记只需审查房产权属证书中记载的权利人，不需要再审查权属证书之外是否还存在其他权利人。
  综上，在本案中，如果房产权属证书没有重大明显瑕疵，抵押登记部门就有理由推定房产权属证书中记载的权利人为真正权利人。
  （作者单位：山东省临沂市中级人民法院）

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