代理词

审判长、审判员：

作为上海咖啡厂（以下简称上咖厂）诉上海中山建设实业发展总公司和上海市政工程管理局动迁补偿纠纷一案中的诉讼代理人，根据事实和法律，提出如下代理意见，供合议庭评议时参考：

一、上咖厂对延安西路1535号302．08平方米房屋合法拥有产权，现因市政工程建设需要而被拆迁，应得到合理补偿。

（一）1965年4月21日，上海市房屋调整委员会向上海市轻工业局发出《关于你局1965年第一批厂房调整方案的批复》＜（65）沪房调发字第052号＞，将延安西路1523号房屋面积807平方米调拨给上咖厂作仓库使用。1966年9月23日，上海市长宁区房地产管理局发出（66年）销字第1031号《产业注销通知书》，上写明：原延安西路1523号公管房屋从1966年10月份起交使用单位上海咖啡厂，并请滞销产业了月租额。1989年9月26日，上海市城市规划建筑管理局《关于橡胶制品三厂等单位住宅建设用地规划许可的通知》＜沪规建二（89）第862号＞许可上海橡胶制品二厂、上海咖啡厂使用上海咖啡厂部分土地等建设单位住宅。由此，上海咖啡厂1523号房屋经规划要求拆除后，尚有320．8平方米建筑面积仍属上海咖啡厂自管房产。1997年8月，上海咖啡厂依法向有关主管部门申领该房产的产权证。1997年7月10日，经审核，上海市房屋土地管理局向上海咖啡厂颁发了沪房地长字（1997）第003148号《上海市房地产权证》。该产权证记载，上海咖啡厂对延安西路1523号302．08平方米建筑面积的房屋拥有产权。

（二）1998年5月下旬，因延安路高架路（中段）建设所需，延安西路1523号房被全部拆除。按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十三条、六十二条之规定，以及参照上海市人民政府《关于成都路高架工程中企业动迁安置问题专题会议纪要》第七条，上海市人民政府《关于发布成都路高架道路工程拆迁安置工作的若干规定的通知》＜沪府发（1993）7号＞第七条，以及上海市建设委员会《关于成都路高架道路工程拆迁安置工作实施办法的通知》＜沪建研（93）第0374号＞第十四条之规定，上海咖啡厂有权得到相应补偿。

（三）上海市城市规划条例以及有关规划文件中的规定和要求并不排斥上海咖啡厂可因房屋被动迁而获取补偿。

1、根据《上海市城市建设规划管理条例》第二十二条之规定，上海咖啡厂已被拆除的延安西路1523号房屋不属于“必须无偿拆除、退让”的房屋范围。

2、上海市城市规划建筑管理局沪规建二（89）第862号《关于橡胶制品二厂等单位住宅建设用地规划许可的通知》表明，当时已被市规划局列入城市道路建设规划红线内的延安西路1523哪现有302．80平方米的房屋并未列入该《通知》所划定范围，不在该《通知》要求拆除的900平方米建筑面积内。依照《通知》所附规划图纸所示，以及规划范围内单位住宅建成后的房屋实际布局状况，不属于“改造规划中需带拆的影响通道的建筑。”

3、如果于1989年上海咖啡厂等单位建造单位住宅时，上海咖啡厂所属延安西路1523号仅因被划入市改造道路建设规划而必须拆除，依照1988年3月21日上海市人民政府发布的《上海市拆迁房屋管理若干问题的规定》第五条之规定，上海咖啡厂同样有权获得政府给予的补偿。

二、上海咖啡厂要求被告支付因拆迁形成的停产等工人员工资性补贴的法律依据和事实依据。

（一）事实依据：

1、延安西路1523号为集体企业上海咖啡厂综合经营部的注册地并经营用房。

2、1998年5月8日，上海咖啡厂与被告签订的《备忘录》确认，按经营部工资总额使用手册核定职工人数20名，年工资总额27万元。该部分职工因经营部失却经营用房而停产待工。

3、1998年2月21日，上海市社会保险管理局关于公布1998年度养老保险有关工资基数标准和社会保险利率的通知》＜沪社保法发（1998）5号＞写明：市统计局公布的1997年职工平均工资为11425元，月平均工资为952元。

（二）法律依据：

《上海市城市房屋拆迁实施细则》第六十二条之规定和上海市人民政府《关于成都路高架工程中企业的动迁安置问题专题会议纪要》（1993－44）第七条之规定。

关于延安西路1523号产权房残值15万元的法律依据和计算办法：

（一）法律依据

1、上海市建设委员会、上海市物价局《关于调整本市房屋估价暂行标准的批复》＜沪建城（87）第334号＞

2、上海市房产管理局《关于印发上海市房屋估价暂行标准补充说明的通知》＜沪房（90）私字发第500号＞

3、上海市房产管理局《转发关于同意调整上海市房屋估价暂行标准的批复的通知》＜沪房（93）商字发第112号＞

（二）计算办法：（注）

每被拆迁房每平方米应单价＝（115＋9）×60％×150％×105％×130％×360％×215％＝1179．0651元

被拆迁房应补偿之总价＝302．8×1179．0651＝357020．91元

1、“115”单位：元。参照新建住宅砖混结构每平方米新建单价；

2、“9”单位：元。运用了四周墙身自有。属立柱单墙或――砖墙结构类，应加分；

3、“60％”房屋于1998年拆除，为使用30年以上，折旧率40％；被拆房完好率超过80积分，应减去20％折旧率，总计扣折旧率60％

4、“150％”房屋等仓库用房，超过4．57米高度，应加分；

5、“105％”被拆房屋面有木屋架，应加分；

6、“130％”房屋拆迁后不再被安置，应加分；

7、“115％”地段九级，应加分；

8、“360”在115元＋9元基础上调整价格的比率。

其余，已在开庭时质证认可，法律规定也明确，不再赘述。

上海市中怡律师事务所

汪敏华律师

1999年1月

民事判决书

（1998）长民（行）初字第11号

原告上海咖啡厂，住所地本市延安西路1620号。

法定代表人张启明，厂长。

委托代理人郑国平，男，上海咖啡厂工作人员。

委托代理人汪敏华，上海市中怡律师事务所律师。

被告上海中山建设实业发展总公司，住所地本市长宁路1355号。

法定代表人黄志源，总经理。

委托代理人叶建元，男，上海中山建设实业发展总公司工作人员。

委托代理人潘盈奎，男，上海中山建设实业发展总公司工作人员。

被告上海市市政工程管理局，住所地本市汉口路193号。

法定代表人应名洪，副局长。

委托代理人杨为富，男，上海市市政工程管理局工作人员。

原告上海咖啡厂诉被告上海中山建设实业发展总公司、上海市市政工程管理局房屋拆迁纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海咖啡厂法定代表人张启明及其特别授权委托代理人郑国平、委托代理人汪敏华律师；被告上海中山建设实业发展总公司法定代表人黄志源的特别授权委托代理人叶建元、潘盈奎；被告上海市市政工程管理局法定代表人应名洪的特别授权委托代理人杨为富等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海咖啡厂诉称，两被告因延安路高架（中段）建设所需，拆除了原告所有的本市延安西路1523号建筑面积302．8平方米房屋，但未对其进行补偿，要求法院判令两被告按有关拆迁政策，补偿原告产权房残值、停产待工人员的工资性补贴、电话移机费用及搬迁费。

两被告辩称，原告被拆除的房屋在道路规划红线内，原告应无条件拆除，被告不予补偿。

经审理查明，被告上海市市政工程管理局与原告上海咖啡厂系延安路高架中段项目建设的拆迁人与被拆迁人，被告上海中山建设实业发展总公司系拆迁实施单位。被告上海市市政工程管理局于1998年3月25日取得房屋拆迁许可证，委托被告上海中山建设实业发展总公司在原告上海咖啡厂所在地进行延安路高架中段项目建设的折迁工作。1998年5月8日，上海市市政工程管理局、上海市延安高架路（中段）长宁区工程建设指了挥部与上海咖啡厂签订了一份备忘录。该备忘录明确了：1、需拆除延安西路1523号原告所有的经营部及仓库，建筑面积302．8平方米房屋。2、按经营部工资总额使用手册核定职工人数20名，年工资总额27万元。3、内有水表（6分），电表 380VX25A、220VX40A各1个，直线电话2门。4、仓库经营部内存物资58吨。原告于签订备忘录后搬清货物，拆除了房屋。房屋拆除后，原告与两被告之间就补偿问题未能达成一致意见，故原告于1998年9周18日起诉来院，本院经审查，于1998年9月24日立案受理。以上事实，有房屋拆迁许可证、沪房地长字（1997）第003148号房地产权证、备忘录、搬运费发票，电话移机工料费及手续费单据等证据为证。

经当庭质证，原、被告双方对备忘录的内容均无异议，两被告对原告提交的有关费用单据也无异议，但坚持认为，1989年9月26日上海市城市规划建筑管理局在批准原告等单位建造职工住宅的规划许可通知中，已明确原告在规划红线内的现有建筑，今后道路拓宽时应无条件拆除，按规划许可通知的精神，原告当时就应拆除延安西路1523号房屋，原告不但未拆除，还于1997年7月10日取得房地产权证，以此房地产权证为依据，要求补偿，两被告不能同意。

另查明，一、原告在本市延安西路1523号有三幢房屋，其中1幢号建筑面积1346平方米房屋全部及3幢号建筑面积215．02平方米房屋的一小部分，属1989年9月26日上海市城市建筑规划管理局沪规建二（89）第862号规划许可通知中需带拆的影响通道的建筑，3幢号房屋应带拆部分的面积在规划通知中未具体写明，按照规划图中标明的比例计算，带拆部分约占3幢号房屋总面积的10％。三、上海梅林集团上海咖啡厂综合经营部具有法人资格，其间使用上海咖啡厂的上述被拆迁房屋进行经营活动。

原告在本案审理过程中，向本院要求撤回第二条要求两被告支付因拆迁达成的经营部停产待工人员工资性补贴的诉讼请求，本院已口头裁定准许原告撤回这部分诉讼请求，该部分案件受理费人民币4927元，减半收取人民币2463．5元，由原告负担。

本院认为，两被告在原告房屋所在地依法进行拆迁工作，双方均应按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》有关规定执行。原告所有的本市延安西路1523号中的1幢号和10％。的3幢号房屋应在1989年建造职工住宅时一并拆除，两被告在延安路高架中段项目建设的拆迁中拆除上述两部分房屋，不需补偿。2幢号房屋和90％的3幢号房屋在沪规建二（89）第862号规划涉及范围之外，两被告认为原告该部分房屋在道路规划红线内而不予补偿，缺乏依据。两被告应对拆除的2幢号建筑面积7432平方米房屋及3幢号房屋的90％按规定补偿，由于房屋已拆除，且拆除前未请房屋评估部门对该房进行评估，故应参照两被告在延安路高架中段动迁的补偿标准，即拆除混合结构房，按每平方米建筑面积补偿610元；拆除砖木结构房，按每平方米建筑面积补偿310元给予补偿。原告要求两被告支付搬迁费用和电话移机费用的请求，符合有关拆迁细则的规定，应予支持。据此，为保护公民。法人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十三条的规定，判决如下：

被告上海市市政工程管理局、上海中山建设实业发展总公司于本判决生效后十日内一次性支付原告上海咖啡厂房屋补偿费人民币141085．18元，电话移机工料费、手续费人民币520元，搬迁费用人民币3480元，共计人民币145085．18元。

本案受理费人民币3320．20元，由原告上海咖啡厂负担人民币270元，由两被告共同负担人民币3050．2元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审    判    员   张    旭

代理审判员   朱爱东

代理审判员   孙学俊

一九九九年三月十八日

书    记    员  金练红