被继承人生前出卖尚未过户的房产能否作为遗产？

【案情】
张老太有房屋一栋，2009年4月份将该房屋卖给李某，并签订了购房协议，李某将购房款一次性付给了张老太，双方约定，月底到房产局去办理过户手续，但不幸的是，张老太在月底去世，导致过户手续未办成，后张老太的儿子张某主张李某虽与其母签订了协议，并支付了购房款，但是并没有办理过户手续，所以现在房子由自己继承，张某可以将购房款退还给李某，李某坚决不同意，认为协议有效，应该将房屋交付给自己。

【分歧】

被继承人生前已出卖尚未过户的房产能否作为遗产？

第一种观点：该房屋不能作为遗产。合同是合法有效的。张某应当继续履行合同。

第二种观点：该房屋可以作为遗产继承，因为该房屋未办理过户手续，房屋所有权未发生转移。应属于遗产。

【管析】

笔者同意第二种观点。首先本案的房屋未办理过户手续仍然属于遗产，可以继承。其次物权虽未转移，但买卖合同是有效的。张老太负有履行办理过户手续的义务，即双方已经形成债的关系。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。根据这一条，张某虽然能继承张老太的房屋，但是他也负有替张老太履行办理房屋过户登记这一债的行为的义务，所以张某的继承也是“空继承”。

作者：吴雨洲