存量房买卖合同约定了交易最迟日期，超出了谁违约？

律师解答：此种情况可采用一种最简单朴素的方法来认定违约方，即：谁的原因造成的延迟谁就是违约方。说起来简单实际操作起来难，下面这个案件可供参考：房屋买卖合同约定最迟2021年3月1日要递件。但买家的同贷书3月2日才出来，卖家于是主张买家违约，拒绝过户。法院审理后认为，买家同贷书延迟出来的原因，是因为卖家的房子存在打通情况，需要先隔断才能取得同贷书。最终法院认定卖家在买家取得同贷书后拒绝过户构成根本违约，判决卖家按照合同约定赔偿违约金。

判决书节选：
本院认为:本案争议焦点为涉案房屋买卖合同的违约方如何确定,本院分析如下:涉案合同约定“甲乙双方应在贷款机构出具同意贷款通知书或相关意向回复并符合过户递件条件后15天内(最迟不超过2021年3月1日)到不动产登记机构办理完成本次交易的过户递交手续”,同时亦约定“如在交易过程中,因不动产登记机构或银行原因导致的交易时间迟延,则上述交易流程及时间相应顺延”? 根据查明的事实,按揭贷款银行至2021年3月2日才通过贷款审批手续? 对于出现迟延的情况,根据各方提交的微信、短信记录、录音等证据,可以初步证实是由于涉案房屋存在与相邻房屋打通使用的情况,需要对房屋进行隔断才能顺利办理按揭贷款事宜,房屋隔断事宜的处理影响了按揭贷款审批通过时间? 而本案现有证据不足以证实是由于刘买家的原因导致银行贷款审批时间延后,且刘买家在2021年3月2日银行贷款审批通过后,已先后在2021年3月11日、3月15日预约办理过户手续,刘买家的行为不构成违约。易卖家以刘买家未在2021年3月1日支付首期款并办理过户手续为由,主张刘买家违约,理据不足,本院不予采纳?

相反,上述两次预约办理过户手续过程中,易卖家均以刘买家应先承担违约责任为由拒绝办理过户手续,于法无据,且在刘买家发函要求配合办理过户,否则视为易卖家拒绝出售涉案房屋,并将追究易卖家违约责任的情况下,易卖家仍未继续履行合同? 本院认定易卖家的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任,根据合同约定,判决易卖家退还定金10万、支付违约金21万、赔偿律师费损失。