逾期交房、逾期办证能否解除商品房买卖合同

民商法茶座 2023-10-04 20:08 发表于山东
以下文章来源于筑城审判 ，作者邓禹雨


贵阳市中级人民法院官方期刊




【案例评析】因逾期交房、逾期办证诉请解除商品房买卖合同


作者：邓禹雨，贵阳中院民二庭副庭长
来源：筑城审判


裁判要
房开商逾期交房，除合同约定的解除权行使条件是否成就外，是否解除商品房买卖合同应对房开商的违约程度、主观过错等因素予以综合考量，若至诉讼案件审理中仍未达到合同约定的交付条件，房开商仍无法明确何时能够交付房屋，应判以合同解除的法律后果。反之，若逾期行为已经终止不影响合同目的实现的，基于维护交易稳定性考量，不宜轻易判以合同解除的法律后果。
基本案情及裁判结果
案
基本案甲与某房开商签订《商品房买卖合同》购买该房开商开发的房屋，合同约定：出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照合同约定向买受人支付违约金。后房开商逾期交房，逾期两年至该案审理中仍未达到合同约定的交付条件。买受人诉至法院请求解除合同，要求房开商退还购房款并支付违约金。


裁判结法院经审理认为，房开商逾期交房构成违约，且至今案涉房屋仍未达到合同约定的交付条件，对于何时能够交付房屋房开商亦无法明确，故房开商逾期交房致使买受人合同目的不能实现，买受人诉请解除合同符合合同约定及法律规定，故判决解除商品房买卖合同，由房开商退还买受人已付购房款并支付相应违约金。
案例二
乙与购买某房开商开发的房屋，双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房超过60日，买受人有权退房。后房开商逾期三个月才交付房屋，买受人以合同约定逾期超过60日即可解除合同为由诉至法院请求解除合同，要求房开商退还购房款。


裁判法院经审理认为，房开商逾期交房构成违约，合同虽约定逾期超过60日买受人有权解除合同，但房开商逾期行为已经终止，从房开商逾期交房时长来看，逾期三个月并不长，且案涉房屋现已达到约定的交付条件，房屋可以交付，并未影响买受人合同目的的实现，基于鼓励交易及维护交易稳定性考量，判决驳回买受人的诉讼请求。


案例解Q：什么情况下可以解除合同？
合同解除分为约定解除与法定解除。约定解除，即合同约定的解除条件成就，享有解除权的一方可以行使解除合同的权利，使合同权利义务终结；法定解除，即法律规定的情形出现时，当事人可行使解除合同的权利使合同权利义务终结。
Q：解除权应如何行使？
当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，或直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同。
Q：守约方以约定的解除条件成就为由请求解除合同的，是否必然产生解除合同的效果？
否。人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量以下因素来确定：一是要考察违约方的过错程度；二是要考察违约行为形态；三是要考察违约行为的后果。订立合同的目的系履行而非解除，基于鼓励交易、维护交易稳定，不宜轻易地否定一个已经生效甚至已履行大部分义务的合同。
Q：合同解除受什么限制？
解除权属形成权，受除斥期间限制。若合同对解除权行使期间进行了有效的约定，或在无有效约定的情况下法律对解除权的行使期限进行了规定，当事人未在相应期限前行使解除权的，则该解除权的行使因过除斥期间而不再产生解除合同的效果。
Q：部分购房款系以按揭贷款的方式支付的，买受人诉请解除商品房买卖合同是否应当一并诉请解除与银行签订的按揭贷款合同？
建议买受人一并诉请解除与银行签订的按揭贷款合同。




相关法条
《中华人民共和国民法典》
第五百五十七条第二款??合同解除的，该合同的权利义务关系终止。
第五百六十二条??当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十四条??法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第五百六十五条??当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。


《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第二十条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
编辑：戚雷、魏玥