购买多次转卖均未过户的房屋，能起诉层层办证过户吗？

发布日期：2023-07-31 作者：张静律师

广州张静律师解答：视具体案情而定，一般说来难度比较大。如下面这个案件，法院就认为属于历史遗留问题，且原告在购买房屋的时候就知道有此情况，最终驳回其要求层层办证过户的诉讼请求。
判决书节选：
法院认为,本案为涉及连环交易的房屋买卖合同纠纷,徐某作为最后一手买受人起诉要求办证至其名下。首先,关于涉案房屋由来及交易流转情况。根据已生效的277号判决认定的事实,涉案房屋所在大楼由沙某村委会与高新建总天某分公司(即天某公司)早在上世纪九十年代初实际合作开发建设,因高新建总天某分公司没有相应资质故以高新建总公司(科技园公司)名义登记,即天某公司虽是涉案房屋所在大楼的合作开发方但大楼建成后房屋权属并非登记在天某公司名下,且天某公司与沙某村委会双方之间围绕合作开发事宜亦遗留了相关问题导致后续诉讼,涉案房屋存在诸多历史遗留问题。至于涉案房屋交易流转情况,按查明的事实,先系由建某公司于1993年至1997年期间与高新建总天某分公司分别签订《协议书》、《补充协议》,高新建总天某分公司将包括涉案房屋在内的涉案房屋所在大楼三至九楼合计4450平方米整体出售给建某公司,但多年来因故一直无办理相关产权过户手续。至2015年1月,隽某公司通过竞拍购得涉案房屋在内的多套房产。其后,隽某公司在涉案房屋未过户至其名下的情况下又将涉案房屋出售给徐某。以上事实表明,一方面涉案房屋本身存在当时历史背景下的合作开发遗留问题,另一方面在此基础上又存在层层转让但均未交易过户的情形。其次,作为隽某公司而言,基于建某公司在出售上述资产时已充分告知涉案房屋相应交易风险等情况,隽某公司也明知建某公司根据双方合同对其不负有办证义务,其应自行承担相应交易风险,隽某公司在未妥善解决此前历史遗留问题并将涉案房屋过户至其名下的情况下,出于盈利目的又将涉案房屋转让给徐某,且本案没有证据表明隽某公司在出售时告知徐某有关涉案房屋有关历史由来、此前层层转让均未办理产权过户手续及可能涉及层层交易而导致的多重税费缴纳等情况,还在双方合同中“巧妙”约定“乙方委托甲方办证”,隽某公司应对自身民事法律行为承担相应责任。再次,作为徐某而言,二手房买卖为大宗交易,涉及当事人重大切身利益,其作为完全民事行为能力人,在涉案房屋的交易对价显著低于同地段正常商品房的情况下,理应对涉案房屋的历史由来及产权登记情况等详细了解清楚后再予购买,但其未尽审慎审查义务,仍然购买涉案房屋,徐某对自身民事法律行为亦应承担相应责任。最后,关于交易税费问题,本案为徐某与隽某公司之间的房屋买卖合同纠纷,徐某要求各交易主体层层过户的诉请必然涉及层层转让的税费负担问题,一方面徐某对此无相应诉请,另一方面徐某与隽某公司的合同对双方交易之前的交易税费如何负担无相关约定,本案中徐某明确表示其只愿承担其与隽某公司双方合同的己方应付税费,隽某公司也表示各交易环节应各负各税,即隽某公司拒绝按其与建某公司的合同承担此前的相关交易税费,在税费负担问题上如按徐某、隽某公司所述处理,将额外加重其他当事人负担,显然有违隽某公司、建某公司双方合同约定,有违公平合理原则。综上,徐某要求层层办证并最终将涉案房屋产权过户至其名下,理据不足,不予支持。

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