二手房卖家办的是最高额抵押合同，买家出于担心不付款违约吗？

律师解答：不违约，最高额抵押合同就是一定期限内产生的债权都可以以涉案房屋作为抵押，也就是说，买家很可能付了首期款后，房屋仍无法涂销抵押，这样买家有很大风险，如买家出于担心未按照合同约定的实际付款，法院可能不会认定买家构成违约。如下面这个案件，因担心卖家拿了房款不会去涂销抵押，买家未按合同约定的时间付首期款。买家于是通知买家解除合同。后诉讼过程中，买家反诉继续履行合同，并同意一次性付款。最终在确认房屋抵押已经涂销的情况下，法院认定买家不构成违约，涉案房屋买卖合同可以继续履行，判决买家付剩余付款，卖家配合过户，双方都不用承担违约责任。

判决书节选：
涉案《房屋买卖合同》合法有效，本案争议焦点为唐买家没有支付500万元购房款的行为是否导致《房屋买卖合同》解除。首先，双方均确认唐买家确实未在合同签订后90日内付款，与该条款的约定不符。但是，《房屋买卖合同》中同时约定了：“(2)本合同签订后？天内交付部分楼款(含定金)50万元，卖方签订本合同后即向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付”，结合2021年2月之后连某地产工作人员庄某与袁卖家的微信聊天内容可知，双方产生分歧是因为唐买家对于支付了500万元之后袁卖家是否能够完成赎契产生质疑。即，按照买卖双方及连某地产的协商，唐买家在90日内支付首期款500万元的目的是为了清偿涉案房屋抵押贷款并涂销房屋抵押登记，从而实现涉案房屋能够顺利交易、过户的合同目的。虽然袁卖家表示其在银行的贷款属于随借随还不需要提前申请，但是根据袁卖家在银行签署的《综合授信合同》《最高额担保合同》等书面材料的约定，涉案房屋办理的是最高额抵押担保，最高额抵押权的特征是为一定范围内连续发生的不特定的债权提供担保的抵押权，债权存在不特定性，将来有可能会重复发生，因双方约定了最高额担保所担保的主债权的发生期间为2020年6月23日至2030年6月23日，则意味着涉案房屋需要为2030年6月23日前的债权在最高债权额限度内提供担保，即使袁卖家偿还了2020年7月1日的借款548万元，并不代表涉案房屋可以涂销抵押登记，而袁卖家亦可以继续依据《综合授信合同》的约定授信有效期内（2030年6月23日前）向银行再次贷款。且《最高额担保合同》中还约定了“乙方、丙方保证依本合同约定解除担保前，未经丁方书面同意，不对担保财产馈赠、转让、再抵押或以任何其他方式处置抵押财产”，即签约各方是约定了未经抵押权人银行书面同意，袁卖家是不得转让涉案房产。而袁卖家在向唐买家发送《解除房屋买卖合同通知书》前，既未能出具银行同意转让涉案房屋的书面材料，也未能出具银行同意其在偿还2020年7月1日的借款548万元后即予以终止《最高额担保合同》、协助办理涂销抵押登记的书面材料，在袁卖家存在可能丧失履行债务能力的情形下，唐买家担心给付首期款后无法办理房屋过户手续，中止付款，并多次与袁卖家协商共同至银行办理还款和赎契，合乎情理。且《房屋买卖合同》亦约定了“卖方签订本合同后即向抵押银行申请涂销抵押手续”，并无证据显示双方对该条款进行了变更，而袁卖家未在签订合同后立即申请，其行为不符合合同约定，足以使唐买家认定双方交易存在不能为对待给付的现实危险。即，无论双方对于支付房款与涂销抵押是否有约定先后顺序，亦或同时履行，唐买家中止付款的行为均理据充分、合理合法。而袁卖家在2月底、3月份还与连某地产、唐买家商谈如何付款、赎契，且未向唐买家催告的情形下，径行在4月1日向唐买家邮寄送达《解除房屋买卖合同通知书》要求解除房屋买卖合同，有违诚信。综上，唐买家没有按期支付500万元，是因袁卖家不配合办理申请房屋涂销抵押登记所致，唐买家的行为系合法行使相关抗辩权，不构成违约，袁卖家主张唐买家没有按期付款构成根本违约与事实不符，本院不予采纳。故，袁卖家虽然发出《解除房屋买卖合同通知书》，但不产生解除合同的法律效力，其反诉诉请，因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。
其次，关于《房屋买卖合同》应否继续履行的问题。唐买家享有购房资格且同意一次性付清购房款，银行已确认贷款余额为0并同意配合办理房屋抵押涂销手续，涉案房屋不存在过户的障碍，且《房屋买卖合同》约定了卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天，故唐买家要求袁卖家、银行配合办理涉案房屋交易过户手续，唐买家腾空并交付房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院均予以支持。按照《房屋买卖合同》的约定，房屋过户产生的税费应由唐买家承担。