如何确认借名买房事实

1989年，北京电影制片厂将诉争房屋分配给樊某居住使用。1995年，房改时樊某交纳购房定金15000元，用于购买诉争房屋。2003年，北京电影制片厂（甲方）与谢某2（乙方）签署《房屋买卖契约》，约定由谢某2购买诉争房屋，房屋总价款为35016.58元。后该房屋登记在谢某2名下。房屋购房合同、定金收据、房产证原件等资料一直由樊某持有。1986年至1999年，樊某一直居住在诉争房屋内。后该房屋一直由谢某1居住使用至今。樊某系谢某1、谢某2之母。谢某1系谢某2之兄。樊某系北京电影制片厂退休职工。
经法院与中国电影集团公司房管办核实，该部门表示诉争房屋系该单位分配给樊某的住房，后经樊某申请将诉争房屋登记在谢某2名下，购房款由樊某交纳。

对双方有争议的事实和证据，法院认定如下：关于购房款的支付情况，樊某主张后续购房款全部由其交纳，为此，其向法院提交了北京电影制片厂房管科出具的证明二份，内容均载明：诉争房屋系该单位分配给樊某的单位福利房，房改时变更为其子谢某2名下，樊某交纳了全部购房款。谢某2对上述证据真实性不予认可，其主张曾将现金1万元交予樊某代其缴纳购房款，故后续购房款全部由其个人缴纳，樊某对上述事实不予认可，谢某2未就其主张的后续购房款由其个人缴纳一节向法院充分举证。樊某主张诉争房屋的物业费、供暖费等相关费用一直由其缴纳。为此，其向法院提交了费用统收卡及收款收据。其中收款收据显示交款人姓名为谢某1。谢某2则主张诉争房屋的相关费用均由谢某1交纳，并非樊某交纳。

庭审中，樊某主张因考虑到超标面积等情况，经北京电影厂同意，约定以谢某2的名义购买诉争房屋，故要求确认诉争房屋归其所有并要求谢某2将诉争房屋过户至其名下。谢某2对上述主张不予认可，称不存在代持的情况，该房屋因樊某不买，故由其自行购买并登记在其名下，故该房屋应属其个人所有。谢某2另主张因其父亲名下另有一套房屋由其出资购买，后谢某2一直居住在该套房屋内，故其一直未主张居住使用诉争房屋。谢某2另表示在其父亲名下的房屋出售后，其另行居住在其自行购买的房屋内。樊某另主张因其将名下另一套房屋出售，故其现居住在诉争房屋内。谢某2对出售房屋一事认可，但称现樊某并未居住在诉争房屋内，诉争房屋一直由谢某1居住使用。

法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，樊某以其与谢某2存在借名买房口头协议为由要求确认诉争房屋归其所有并要求谢某2将诉争房屋过户至其名下。结合本案相关事实以及证据情况，法院从以下几个方面进行综合分析：首先，从房屋的来源来看，诉争房屋系北京电影制片厂分配给职工樊某的住房，后依据房改政策由职工樊某购买，谢某2并不享有购房资格。其次，从房屋购买的情况来看，签署买卖合同、交纳房屋购房款购房手续等均是樊某办理并交纳。谢某2虽辩称购房手续及购房款系委托母亲樊某办理并交纳，未向法院充分举证，故法院对谢某2之上述抗辩意见不予采信。再次，从房屋使用情况来看，诉争房屋交付后由樊某、谢某1等居住使用，后一直由谢某1居住使用，且房屋相关费用均由樊某、谢某1承担。最后，诉争房屋全部购房手续以及房屋产权证原件均由樊某一直持有。综合上述情况来看，从房屋来源、购买资格到购房款的出资再到房屋居住使用以及相应手续、证件的持有情况来看，樊某实际享有诉争房屋的权益，谢某2仅为名义上的登记人，樊某与谢某2之间存在关于诉争房屋借名登记的约定。现樊某要求谢某2将诉争房屋过户至其名下，具有事实及法律依据，法院予以支持。樊某另主张诉争房屋归其所有。对此，法院认为，借名买房所对应的法律关系为当事人之间的债权关系，樊某不能依据双方之间的债权关系而直接要求确认物权的归属，故其上述诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
?本院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案的争议焦点是樊某与谢某2之间是否存在借名买房法律关系。根据本案查明的事实，诉争房屋系中国电影集团公司分配给樊某的住房，购房款由樊某交纳，且房屋及房屋产权证书、购房手续一直在樊某的控制下，相关费用亦由樊某交纳，故房屋的实际权益由樊某享有，认定双方成立借名买房关系正确。谢某2以樊某无购买诉争房屋的资格及双方系母子关系等为理由，否认其与樊某的借名买房关系，但其提供证据不足以证明其主张，本院对此不予采信。谢某2与樊某关于借名买房的口头协议不违反相关强制性法律规定，樊某要求依据双方口头约定请求出名人谢某2配合办理诉争房屋过户登记手续于法有据，应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、于本判决生效后七日内，谢某2协助樊某办理北京市海淀区房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权过户至樊某名下，房屋过户所产生的税、费由樊某负担；二、驳回樊某的其他诉讼请求。