共同共有的房屋出租纠纷

共同?共有的房屋可以有一人出租吗？
郭x言的姐姐郭x德遗有北京市西城区房产一处。郭x德于2017年5月22日因病在北京去世，生前立有公证遗嘱，遗嘱中将个人名下房产留给郭x德妹妹郭x言和弟弟郭x家共同继承。其中妹妹郭x言继承上述房产35%的份额，弟弟郭x家继承上述房产65%的份额。周x俊在2017年与郭x家签订了承租该房屋的租赁合同，租赁期限为2017年12月1日至2021年11月30日。租赁期限届满前，郭x言代理人王x娅多次告知周x俊租期届满不再续租，请于12月1日前搬离。目前租赁合同已经期满终止，但周x俊仍未腾退房屋，在无任何合法手续的情况下拒不搬离。郭x言作为房屋的按份共有权人，其有权拒绝与周x俊续订租赁合同并要求其腾房搬离。郭x家在未经郭x言同意的情况下，即使与周x俊达成任何口头、书面协议，均属于郭x家对房屋的越权处分行为。综上所述，被告周x俊强占他人房屋的行为已经严重侵害了原告合法的用益物权，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。
被告周x俊辩称，第一，原告提起物权保护的权利基础尚不明确，应当先进行确权，然后再主张物权保护。现在涉案房屋还登记在死者郭x德名下，其继承人有三人，包括原告郭x言、第三人郭x家以及案外人郭x森。虽然原告提供了公证遗嘱，但是该遗嘱没有得到其他权利人的确认，其他权利人是否还有遗嘱，郭x森是否是权利继承人尚不确定。第二，第三人郭x家同意将房屋出租给被告，原告不同意，现在这两位共有人之间产生了分歧，他们应该先解决自身纠纷。第三，被告签署租赁合同时，第三人与原告达成一致，同意将房屋出租给被告，同意按照比例分割租金，所以被告有理由相信第三人有权续约。而且事实上，双方也进行了续约，续约期限至2023年7月31日。而且被告至今按时支付租金，第三人将租金中原告应得的部分给付了原告，原告也接受了，所以双方合同在履行期间。根据民法典的规定，物权的腾退如果有合同，应以合同为基础。所以原告要求被告返还房屋不成立，应继续履行租赁合同。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人郭x家述称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告起诉被告，本身就侵害了我的权益。我与原告共同拥有涉案房屋产权，我拥有65%，原告想将房屋单独出租并管理，我不同意。原告单独起诉，本身就不合理。我之前与原告协商过，原告拒绝协商。第二，原告提出的管理办法，我不认可，房屋应该共同管理，我拥有65%的份额，我不会放弃权利。第三，现在房屋租赁给被告是合理的。涉案房屋是按份共有，无法单独处理，出租房屋后分割租金是最公平的。被告每月都按时交纳房租，我将应该支付给原告的租金交给了原告，原告也接受了。第四，原告提出每月租金20000元，根据我去中介了解，现在同位置同面积的房屋租金每月为12000元左右，根本达不到每月20000元。第五，被告是老租户，有权优先租住，原告起诉也侵害了被告的权利。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告郭x言与第三人郭x家系姐弟关系。涉案房屋北京市西城区×号房屋所有权人登记为郭x德。郭x德于2017年5月22日死亡。郭x德系原告郭x言、第三人郭x家之姐。

郭x德死亡后，郭x家将涉案房屋出租给周x俊。租赁期限为2017年12月1日至2021年11月30日，租金标准为每月12000元。《房屋租赁合同》签订后，房屋交由周x俊使用。2021年6月20日，郭x家与周x俊在上述《北京市房屋租赁合同》尾页手写添加续签内容如下：“甲乙双方一致同意续租期限至2023年7月31日。”合同续签时郭x家未告知郭x言，郭x言表示郭x家曾于2021年9月电话向其通知，其已明确表示不认可续签事宜。本案审理中，周x俊与郭x家确认，周x俊已向郭x家支付了2022年8月31日前的房屋租金。郭x家已将2021年11月30前的租金按照35%份额向原告郭x言支付，郭x言认可收取。就2021年12月1日后的租金，郭x家表示要求向郭x言支付，郭x言拒绝接收，郭x言表示因续租合同未经其同意，其不予认可，故不同意收取续租期间租金。另经郭x言与郭x家确认，郭x德父母及配偶均已先于其去世，郭x德生前未生育子女。郭x德有兄弟姐妹三人，分别为郭x言、郭x家、郭x森，郭x森先于郭x德去世，生前有继子女两名。经法庭询问，郭x言表示曾经就涉案房屋继承问题提起诉讼，但已撤诉。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，就郭x言是否具备物权人身份一节，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋所有权人仍登记为郭x德，原告郭x言及第三人郭x家均非登记所有权人，郭x言持遗嘱公证书主张其对房屋享有按份共有人之权利，但该公证书公证事项系郭x德的遗嘱，并非继承公证，涉案房屋亦未经继承诉讼等有效程序确认继承份额，目前尚不能确定该遗嘱的效力，是否根据该遗嘱发生继承，因此郭x言目前尚不享有涉案房屋按份共有人的权利。其次，周x俊并非恶意占有房屋。周x俊占有房屋系基于与郭x家签订的《房屋租赁合同》，原告主张其对郭x家续签租赁合同不认可，但如前所述，其并非租赁标的物的共有产权人，退一步讲，即使按照公证遗嘱，郭x言与郭x家对房屋享有的权利性质亦是相同的，在郭x家与周x俊签署《房屋租赁合同》并履行后，郭x家与郭x言分割了2021年11月30日前的租金，亦使周x俊相信郭x家对房屋具有管理之权利，郭x家即使未经郭x言同意对房屋进行续租，亦不必然导致《房屋租赁合同》无效。经续签后，郭x家与周x俊所约定的租赁期限尚未届满，周x俊按照租赁合同向郭x家交纳了租赁期限内的租金，合同仍在履行过程中，周x俊并非恶意占有房屋。综上，郭x言尚未取得涉案房屋共有产权，周x俊对房屋使用并非基于恶意占有，因此现原告以物权人身份要求被告周x俊向其腾退房屋，并要求周x俊向其支付房屋使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。郭x言与郭x家如对房屋产权及管理存在争议，可另行通过合法途径予以解决。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条第一款之规定，判决如下：驳回原告郭维言的诉讼请求。