关于前期物业管理的法律思考
发布日期：2009-02-01 作者：俞子安律师
一、物业管理企业属于前期物业管理，是由开发商聘请的物业公司，由于这一身份，该企业被视为开发商一方，承受了业主对开发商的不满和抱怨。该案件中的被告人，提起不交物业管理费的理由，大部分是因为开发商违反了当初的约定，没有提供会所、改变了当时的规划、没有开通宽带等，虽然法院多次向业主释明业主可以就此与开发商进行诉讼，开发商的违约行为与物业管理公司并不相关，然而当事人却依然坚持认为开发商不处理就不交物业费。究其原因，与我国的前期物业管理制度还是有很大的关系。我国规定前期物业管理企业由开发商聘请，现实中确实有许多开发商的关联单位担任前期物业管理，而业主在入住小区时往往都被要求先支付半年的物业管理费用。业主往往凭此认定物业公司与开发商是“一丘之貉”，凡是有对开发商的意见都会直接向物业公司反映，而物业公司既然是开发商聘请的，也往往不敢也不会去要求开发商解决业主反映的问题，这就造成业主的怨气越来越大。我国法律规定只有业主委员会才有权聘请物业公司，那么业主在成立业主委员会之前，既不能要求物业公司搬走，还必须按时支付物业管理费，此时业主往往会选择拒交物业管理费作为对抗的手段，这也导致法院的物业费纠纷案件呈上升态势，甚至还有法院专门设立物业纠纷的诉前调解程序，以节约司法资源。本人认为其实可以成立新的前期物业公司聘用制度，由行政管理机关采用招标投标的方式，从登记在册的物业管理企业中选聘前期物业管理单位，那么前期物业管理企业就不会因为其“开发商关联”色彩而受到业主的指责了。而在业主与开发商发生矛盾时，前期物业管理企业也能作为“中立”的一方起到一定的调解纠纷的桥梁作用，并能确保小区物业管理的顺利进行。
二、业主拒付物业管理费的举证责任
在一些诉讼中，业主会提出了物业管理不到位的问题，比如哪家的车被人划伤了、报警系统坏了没人修、绿化没有维护好等等，然而按照相关规定，业主须对其所称的事实付举证责任，大多数业主并没有保存证据的意识，在当庭提出这些事实后因没有证据被物业公司否认时，业主的情绪往往比较激动，并有可能影响庭审的正常进行。其实从物业管理企业的角度，本人往往不建议其因业主没有证据而简单的否认业主提出的事实，因为如果物业公司对业主的事实的表态符合事实的，对法院的调解工作以及顺利解决物业与业主矛盾均有积极意义。而从物业管理公司的角度来说，收取的物业费一般由以下几项构成，(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。而业主往往就（2）到（4）项内容有具体的不满意地方。物业公司即使有其中的一项做的不到位的地方，业主也没有权利不支付全部的物业管理费。考虑到诉讼后物业公司还是要继续提供物业服务，也继续要向业主收取物业管理费，故双方在真实的认定事实的基础上，让法院依法判决，对双方以后不再发生物业管理费纠纷有积极的意义。
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