“假按揭”—银行在扮演什么角色

发布日期：2009-01-11 作者：南京谢瑛律师

作者:谢瑛

假按揭贷款是商业银行经由开发商发放的无真实借款主体而且担保不落实的长期房地产贷款，是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为。
　据央视报道，新疆伊宁市一位叫付永德的市民发现，在他本人毫不知情的情况下，自己名下竟有了一处乌鲁木齐的商铺，中国银行新疆区分行建设路支行为此给他贷款111万多元。2005年，中行以严厉打击虚假贷款为重点，要求对住房按揭贷款的真实性进行大检查。新疆区分行在核查中发现，昆仑房地产公司的商铺项目存在由开发商返租并代借款人垫付还款现象。
2005年，一个叫“曲沪平”的名字让银行业震惊，浦发银行当时调查发现，与“曲沪平”有关的住房贷款竟多达91笔，金额估计在4亿元左右。贷款的代理人全是“曲沪平”，提供按揭中介服务的均为上海优佳投资管理有限公司，而曲沪平是这个公司的员工。
以上均可谓之假按揭，其形式可谓多种多样。
最常见的是假按揭是“假首付”，即开发商为消费者垫资首付款，帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。由于政府部门禁止开发商为消费者垫资，所以，在开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中，其首付款的资金来源有“虚假”成分，向银行隐瞒了首付款是开发商而不是消费者。
　　其次是“假价格”。开发商或中介机构不为消费者垫资首付款，但是在购房合同上为炒房客提高成交金额，承诺炒房客可以“零首付”供房，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。在这一过程中，购房合同的成交数据是假的。
　　还有一种类型是利用“假身份”。开发商为尽快回笼资金，借假身份证，虚构人物与开发商签订购房合同，开发商垫支首付款，然后向银行套取房贷。在这一过程中，购房合同上的购房者是假的，实际上并不存在。
在上述假按揭过程中，“购房者”提供首付收据和假合同后，银行往往只要根据这些材料，就可审核通过其交易。而对于购房者的考察，诸如收入证明等，很多时候，只是一个例行的过程。购房者随便找个单位盖个章就行了，银行审核申贷人的还款能力的过程存在较大缺陷。
按照正常的购房按揭流程，消费者向开发商签署购房合同并支付首付款后，开发商就会给购房者开一个首付款的发票或收据，然后，消费者凭借这个首付款发票和购房合同，去向银行申请贷款。
　　而要操作“零首付”或“一成首付”，消费者就要与开发商或者中介机构联手，默许将购房合同的交易价格抬高至原价的130%以上。这样一来，按照抬高后的价格，开发商或中介机构，就可以开给消费者一个假的首付款发票（消费者实际上不用付钱），然后消费者凭借假的首付款发票和购房合同，去向银行申请相当于房子全价的贷款。
　银行在核对消费者的首付款发票后，如果是二手房交易的话，则需要查看首付款收据，在确认收到首付款后，银行才有可能正式核发贷款。这就意味着，理论上讲，开发商或者中介机构必须先为“零首付”的消费者垫资。这一做法对于开发商或其他的垫资机构来说，只要消费者成功获得贷款，全部款项包括之前的首付费都可以收回，垫资只是一个周转，真正的风险全部留在了消费者和银行那里。
事实上，有时候“零首付”连垫资都不用。因为有个别银行一般只看首付款收据，不会监控首付款的划转，也就是说，不用将首付款转到银行，贷款也能拿下来。

为什么银行不按照规定执行，原因究竟是什么？
　住房按揭贷款的实施被认为是“三方得益”：购房者可解购房资金之困，银行因放贷得利，开发商则可以及时收回投资。住房按揭贷款为众多中低收入者有效解决了住房难问题，同时也对拉动内需起到了积极作用。
在利用“假按揭”的问题上，银行虽然是“受害者”，但由于某些利益上的捆绑，事实上银行已经与房地产商、中介机构之间已经形成了一荣俱荣、一损俱损的利害关系。
　如果房地产商或者中介机构与消费者合作抬高购房合同的交易房价，银行能不发现价格严重背离市场规律吗？没有银行“协助”，房地产商或者中介机构是很难独自成事的。银行要获得利润最稳固的个人房贷市场，就必须先跟房地产开发商合作，批给他们足够额度的开发贷款，因为很多楼盘与银行的合作都是开发贷与消费贷捆绑在一起的。银行给开发商提供开发贷，开发商建好房子后，就会用各种手段要求他的消费者到指定的合作银行办理个人房贷业务。
　　一旦银行完全进入这个产业链条后，相关的利益捆绑问题也就随之而来了。一些楼盘光开发贷款就是几十个亿，这是一个资金链。如果开发商的房子卖不出去，他怎么还欠银行的开发贷？要是开发贷收不回来，银行的损失就大了。所以，在个人房贷上，如果银行睁一只眼闭一只眼，这笔钱贷出去表面上是给开发商了，实际上，是有助于银行收回此前对开发商的贷款并产生利润。与此同时，银行的个人房贷业务又上去了，未来的赢利空间也会进一步增加。如果不这样操作，在房地产低迷时，银行的开发贷收不回，个人房贷业务又上不去，银行怎么完成内部指标？银行怎么跟其他同行竞争？
体现在中介协助客户办理“零首付”上也一样，为了和其他银行抢市场，为了完成个人房贷款任务，又或者因为其他经济利益，在中介机构做足表面工作的情况下，个别银行对首付款监督不严是存在利益动力的。
银行在其中缺乏责任心的原因，说得好听是为了争夺市场份额，究其实质与银行自身的利益息息相关。
所以说，银行利益的捆绑使“假按揭”自然水到渠成。。

假按揭给银行留下的风险是多层次的。
恶性竞争贷款的风险。2007年年初到2007年8月之间,在一些房价上涨过快的城市发放的融资性个贷。一些股份制银行恶性竞争，只要借款人有房子做抵押,就发放贷款。发放了大量不问贷款目的、不考虑第一还款来源的贷款。通过假按揭套取的资金大量留向了股市，而股市急跌，房价上涨过快增加银行的贷款回收风险。虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最直接、最主要的风险源头。2007年的中国,经历了房价涨幅的高峰，个人住房按揭贷款也呈巨额增长之势。截至2007年11月末,14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元。更有学者估计，2007年个人住房消费贷款超过了9000多亿，是2006年3300亿的3倍以上。另据有关银行统计，个人住房不良贷款约有80%因虚假按揭而引起，这样的恶性竞争给银行带来的风险可想而知。　
宏观经济形势加剧房贷风险。从2003年以来历年的房贷新政，表明了监管部门对房地产金融的担忧。人民银行及银监会实行房贷新政,其本意是为了避免房地产市场的波动转化为银行体系的风险,避免类似美国次贷危机在中国上演。事实上,提高房贷首付比例对于控制商业银行的风险的确能起到一定作用。然而,宏观经济形势的变化却也正在将风险放大。从2005年起,中国已经处于加息周期，2007年更是史无前例加息六次。2005年到现在,数次加息导致月供不断加重,已经超过了其它消费品上涨的速度。物价不断上涨,民生问题变得更加严重。支付能力的下降，或将引发房贷违约风险。尤其是那些支付能力处于边际状态的人，如刚毕业的学生、低收入家庭、那些在房价高点买房子做投资的人。
房价下降带来的负面影响。如果说之前房价上涨掩盖了个贷风险，房价下降则会产生负财富效应，从而导致贷款违约率的上升和消费的下降，并降低房地产抵押的估价。一旦恐慌情绪形成，市场有可能处于崩溃边缘，到时仅仅通过减息政策是无法挽回市场的。
“零首付”隐藏的巨大风险。一旦市场发生变化，房价出现大幅下跌，那么先前获得零首付而不具备供房能力的人、投机买楼的人就很危险。由于断供的代价不大，这些人看到市场风向稍有转变，就很可能就会选择断供。对开发商而言，零首付的风险也不大，最大的风险就在银行，一旦在全国形成规模，整体的金融风险银行很难防范。
对于国内银行的房贷风险，管理层已引用日本房地产泡沫、美国次贷危机、香港1997年后发生的房地产泡沫危机等国际教训来加以提醒。虽然国内银行没有发放次贷，但假按揭性质的房贷，岂不是比次贷还要次级的贷款。一旦房地产市场出现周期性变化，国内银行房贷风险的暴露，就可能像美国次贷危机那样变得始料不及。
银行——你究竟在“假按揭”中扮演了什么？

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