论住宅小区车库的所有权问题
发布日期：2008-10-15 作者：刘敏青律师
近年来，随着汽车逐步走入家庭，围绕着住宅小区机动车车库所有权归属而产生的争议也不断增多，小区车库到底属开发商所有还是属业主共有，受到了广泛的关注，也引发了不少的争议。但由于缺乏法律依据，解决这类争议存在极大困难。所以，深入研究小区车库的所有权归属及其确认原则，对于司法实践和完善立法均有重要意义。由于我国至今没有法律明确规定停车场的权利归属，导致商品房住宅小区内停车位（场）和会所的产权归属颇具争议：有的区分所有权人主张，既然是交付了高额的费用，对于停车位的权属就应当是所有权，应当颁发不动产所有权证，而不是使用权证；有的主张停车位为全体区分所有权人共同所有，每一个区分所有权人都有权使用，不应当由个人出资购买停车位的使用权；有的主张停车位的使用为共用部分的使用，不应当购买使用权，因而使开发商赚取好处而侵害了全体区分所有人的权利；有的购买了停车位的专有使用权，但是物业单位还要每个月收取管理费。
在理论上，对于商品房住宅小区停车位和会所产权归属的认识，通常有以下几种说法：一是合同约定论。住宅小区停车位和会所的产权以房地产开发商和业主的商品房买卖合同中约定来确定。二是推定论。当房地产开发商与买方在商品房买卖合同中对小区停车位和会所产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位和会所的产权属于全体业主共有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位和会所建设成本进行公摊时，小区停车位和会所的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于全体业主共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位和会所的产权由房地产登记管理机关的登记确定，由房地产权证持有者所有。《物权法》（草案）采用了合同约定加推定归属论来确定停车场和会所的所有权归属。
《物权法》（草案）第一次在法律上明确了停车场和会所的权利归属，旨在维护业主的合法权益，确实是立法的一大进步。但是，实践中，《物权法》（草案）不能从根本上保护业主的权利，原因如下：在实践中，如果停车场和会所的所有权属于全体业主，那么开发商在销售商品房时已经把停车场和会所的成本计算在了商品房的成本之内，而车位数量有限，不能满足每位业主都拥有车位的需要。这必然会导致分配不均，要使用车位的业主就必须交费。全体业主共同商议定价，需要车位的业主希望价格低，不需要车位的业主希望把价格定高。业主各自利益点不同，很难调和。车库的能源、卫生、维修、通风、管理等多方面耗费，谁来买单？这些都是十分现实的问题。全体业主在共同行使这些所有权的过程中将面临不少挑战，如决策的程序性问题不明确，势必导致业主内部的纠纷。
实践中，停车位权属形式主要有以下几种：一是停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。二是停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，首先要向开发商购买停车位的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。三是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。《物权法（草案）》第六章对建筑物区分所有权做出了专门规定，明确了车库和会所的权利归属。
二、关于车库所有权的立法缺陷
由于停车场与其上的房间有墙壁隔开, 地下停车场四周的范围也是十分明确的, 且都具有独立的出入口, 所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物, 自应能够成为所有权的客体。车库作为所有权的客体已经没什么争议。
《物权法》（草案）第七十六条规定，“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”这一规定可以说是明确规定了建筑物所有权的划分。但目前，各界对其规定仍有许多争议，而《物权法》（草案）也几易其稿，目前尚在审议当中。
《物权法》草案对小区车库的相关规定有缺陷，在理论上和实践中都存在问题：其一，毋庸置疑，车库的原始所有权人是开发商，所有权的行使和实现不需要他人的配合，草案中所谓“没有约定便需举证证明其所有权”的规定，其涵义就是，开发商如果想在售房后继续保有车库所有权，必须有业主的积极配合（即以约定认可），否则便失去所有权。这种规定既有悖法理，也不公平。其二，所谓“没有约定便需举证证明其所有权”的规定，其实也并非对购房人权利救济的灵丹妙药，相反还很可能成为深谙房地产法规的开发商避免车库归于业主共有的手段。例如，很多购房人其注意力往往只在房屋上，而没有注意车库问题，开发商就利用业主的无经验或疏忽而故意不约定车库问题，但私下却准备了充足的材料以证明自己的所有权。
房地产开发商、物业管理公司和业主之间关于停车场和会所的纠纷产生的主要原因是产权关系不明晰。很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。因此，要从根本上解决房地产开发商、物业管理公司和业主之间关于停车场和会所的纠纷，就应从立法上对停车场、会所的产权归属进行界定。《物权法》（草案）原则上规定了停车场和会所的所有权归属，但是，对业主的内部关系和停车场及会所的经营管理却未涉及。业主与开发商之间、开发商与物业管理公司之间的关系及相互之间产生的矛盾由《合同法》解释和解决，物业管理公司与业主之间则由《物业管理条例》的规定和双方合同的约定解决，《物权法》中关于业主的建筑物区分所有权的规定，则应该为处理业主内部关系的法律准则。由于物权法的疏漏，导致业主内部在停车场和会所的管理上产生混乱，进而影响到物业管理。因此，解决停车场、会所纠纷，《物权法》关于停车位的规定，除了对区分所有权人的权利行使的程序做出具体的规定外，应明确以下的具体规则：一、区分所有的建筑物的建设，必须保证设置足够区分所有权人使用的停车位。在区分所有的建筑物的建设中，停车位的建设规划应分为两种，一种是公共停车位属于全体业主共有；另一种为专有停车位，由业主付出相应的对价从开发商处购买；二、确定停车位的权属的一般原则是：在开发商和区分所有权人没有相关证据证明停车位归其所有外，区分所有建筑物停车位的性质是区分所有建筑物的共用部分，其权属归属于全体区分所有权人所共有。
三、 完善我国车库所有权归属的立法建议
一是首先应保证业主买房时对车库的优先配售权。地下车库是为住宅小区配套建设的，应首先满足业主的使用，原则上不得对外（非小区内业主）出售。
二是车库所有权不宜法定由业主共有。有学者认为，应在《物权法》中规定车库归全体业主共有，笔者认为不妥：其一，汽车在我国远未普及，很多业主短期内根本无买车打算，住宅对车库的需求率总体不高。如果法律规定车库所有权归业主共有，开发商必然会将车库成本计入房价。这既会增加买房人的经济负担，也会出现由全体业主买车库而由少数人使用的不公平现象。其二，于法理不符，对开发商不公平。车库既不是从物，又不便认定为他人具有使用权的土地上之物，法律为何要剥夺其原始所有人开发商的所有权？其三，如果法律规定车库归业主共有，开发商便
没有建造车库的积极性，必然偷工减料或少建，而我国家庭汽车拥有率正快速上升，车库需求在增长，上述规定最终会对业主不利。因此，按照谁投资、谁受益的原则，投资的收益权应当是开发商。开发商在售楼时，应当将车库向买房人有偿配售，车库的产权也随之归购买车库的业主所有。
三是车库应当交由物业管理公司或专业公司管理。开发商向物业管理企业移交住宅与配套设施的管理权时，应同时转交车库管理权。开发商在完成项目开发和销售后，应当尽快退出小区。届时即使开发商在小区内保留了部分商业或其他用房作为自用或经营，也只能和其他业主一样行使权利，不应该再享有特权。
四是车库的原始所有权属于开发商，其应当得到法律的尊重和保护。是否同住宅所有权一起处置车库的所有权以及如何处置，开发商有自由决定权，这是由所有权的权能决定的。为此，笔者提出如下立法建议：（1）立法应当明确车库的原始所有人是开发商；（2）鉴于车库的特殊性，开发商负有在签订房屋买卖合同前以书面方式明确告知购房人其将以何种方式处置车库所有权的法定义务，这也是购房人的知情权的要求；（3）开发商可以以合同处置车库所有权，如向业主出售或者赠送，但不得向业主之外的人转让车库所有权；（4）开发商可以保留车库所有权，但应当出租给本小区业主使用。在保留了与本小区业主拥有的车辆数量相同的车库（位）后还有剩余的，开发商可依据与业主委员会约定的条件向社会出租车库。
在《物权法》即将实行之际，我们必须结合当前在实践中的现状，理顺产权关系，使法律不仅能够客观地反映社会生活，而且可以正确的规范人们的财产关系，起到定分之争的作用。
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(发表人：刘敏青律师电话13122514248)
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