郑吉文律师浅谈开发商延期交房应该承担违约责任

郑吉文律师谈开发商延期交房应承担违约责任
【案情简介】
2005年4月12日，章某与某公司签订《商品房预售合同》，该合同约定：（1）章某购买某公司开发承建“某小区”12号楼三单元B2003室商品房1套，房屋建筑面积87.97平方米，总房款暂定为502,000元；（2）某公司应在办理了房地产初始登记手续、取得《新建商品房房地产权证》后，于2005年12月31日前将房屋交付给章某使用。如某公司逾期交房，章某有权按已付房款的0.03%，按日计算追索违约金；（3）章某认可某公司在取得《新建住宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件，某公司应在房屋交付后90天内取得《新建商品房房地产权证》（即“大产证”）。之后，章某向某公司实际支付总房价款504,528元。2005年12月30日，某公司未履行交付房屋的义务，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地产权证》，于4月3日履行了交付房屋的义务，但在交付房屋时未取得房屋大产权。2006年4月4日，双方结清了自2006年1月1日至同年4月3日期间的违约金。直至2006年11月14日，某公司才取得房屋的“大产证”。
章某认为，2005年4月12日，其与某公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，该合同约定，其向某公司购买商品房一套，房屋总价款为502,000元（实际支付504,528元），某公司承诺于2005年12月31日交付房屋，交付房屋时须办理房地产初始登记手续，取得“大产证”。但某公司却在2006年11月14日才取得房屋的“大产证”，其逾期办理产权证的行为已构成违约，理应根据购房合同的约定承担违约责任。章某于2006年3月24日向某区人民法院提起诉讼，要求某公司承担逾期办理产权证的违约金20,260元。
某公司认为，双方签订的购房合同属实，本公司虽违约在先，但违约金的计算期限应从2006年1月1日计算至2006年4月3日。因为双方在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得《新建住宅交付使用许可证》，故该约定印证了其交房并不需要“大产证”。而且本公司已将上述期间的违约金支付给原告，可以证实本公司已经承担了违约责任。更何况，双方已在2006年4月3日办理了房屋交接书，故本公司不存在违约事实，章某向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，故请求法院驳回章某的诉讼请求。

【一审认定和判决】
法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的强制性规定，该合同合法有效，理应受到法律的保护。在本案中，某公司未按合同约定在规定的期限内取得房屋的大产权，其交付房屋的条件存在瑕疵，故其行为构成违约，理应根据购房合同中的约定承担违约责任。鉴于某公司已在办理“大产证”期间向房地产管理部门提交了相关的手续材料，但违约金计算的数额应扣除双方约定的给予被告某公司90天的宽限期即被告先前已支付的违约金。据此，某区人民法院根据民法通则第85条、第111条、第112条之规定，判决如下：某公司应于本判决生效之日起10日内，向原告章某偿付逾期办理房屋大产权证违约金16,208元。
某公司不服一审法院作出的判决，遂向二审法院提起上诉，其上诉后认为，本公司根据购房合同的约定，取得《新建住宅交付使用许可证》后即已满足了房屋交付的条件，故不应承担取得《新建住宅交付使用许可证》至取得房屋“大产证”期间的违约金。可见，一审法院认定事实和适用法律错误，故请求二审法院依法改判，驳回原告的诉讼请求。

【二审认定和判决】
二审法院经审理查明，上诉人某公司于被上诉人章某于2006年4月3日签订《房屋交接书》后即交付了房屋，现被上诉人章某向某公司主张自2006年4月4日起至同年11月13日止的违约金。双方当事人签订的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在本案中，章某按合同约定支付了房价款，某公司亦应当按照合同约定交付房屋，取得房屋的“大产证”。按双方购房合同中的约定，某公司应当在房屋交付后90天内取得“大产证”。但其未在合同约定的期限取得“大产证”，属违约，应当承担违约责任。由于合同仅约定某公司不能如期交房的违约责任，对不能如期取得“大产证”的违约责任未作约定，因此本案的违约金不应按合同约定的方式计算。《商品房司法解释》第18条是针对买受人未取得房屋权属证书（“即小产证”）作出的规定，而本案是约定“大产证”取得时间上的违约，前提条件略有差异，故可按章某已付购房款总额，从交房第91天起算至某公司取得“大产证”时止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于某公司关于其取得《新建住宅交付使用许可证》后已满足房屋交付的条件、己方没有违约的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，原审法院所作出某公司酌情向章某偿付违约金16，028元的判决不当。据此，二审法院依照民事诉讼法第153条第1款第2项和第3项，合同法第8条，《商品房司法解释》第18条之规定判决：某公司应于本判决生效之日起10日内，向章某偿付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期间的违约金（以504,528元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利息计算）。

【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。