我们要敢于对高房价说不

发布日期：2010-05-12 作者：庄志明律师

我们要敢于对高房价说不
庄志明
2009年注定是变幻莫测的一年，在这变幻的一年里，最奇怪的是在国际经济形势一片萧条的情况下，中国的房地产却一枝独秀。今年中国房地产销售总额超6万亿元，占全年社会商品零售额的50﹪。这种奇怪现象的背后是什么，显然将是注定的泡沫破裂。笔者根据当下形势探究房价最终大跌，其理由如下：
一、近几年的房价暴涨形成的巨大泡沫必然要释放，这个过程是渐进的，绝非一蹴而就。目前房价比起几年前已涨了几倍，过高的房价已让居住用房变成“孤家寡人”高高在上，而高处不胜寒。涨有多高，跌有多惨，这是规律，铁的规律，中国的股市曾经就是最生动的一例。
二、楼市的供需关系决定楼市必将萎靡不振。中国现有可供应住房实际是远大于居住使用需求的，但为什么一段时间表象是供小于需呢？这主要是：1、信息不对称。以地方政府、房地产商、媒体以及分享土地资源的各级政要等组成的房地产集团（以下简称房地产集团）受利益驱动一味夸大供不应求的矛盾，制造假象，蒙蔽百姓，促使需方购买欲望欲加膨胀。2、拥有多处住房的人抱着囤积居奇、盲目看涨心理，不愿将本来应用于居住使用的住房供应到市面上来，显然无端降低了供应量。3、买涨不买落的心理使无数将来居住需求者加入到现时实质投资者大军行列，有些人将5年、10年乃至20年后的居住需求提前到现在实现，使得需求在一段时间内非常旺盛。为几岁的孙子都已买下商品房的不是个别现象，这些盲目的购买力扭曲了商品房的正常市场。4、住房买方并不都是真正的居住需方，投资性投机性买方在这场房地产大涨进程中泥沙俱下、推波助澜。这些非正常因素干扰了房地产市场的正常发展，形成房地产空前的虚假繁荣。实际上在中国，住房的需求是应该衰减的，因为随着住房质量的提高，住房使用寿命的延长，中国人口的低速增长到逐步递减，住房会逐渐由曾祖父辈、祖父辈、父辈、子女辈依次流动，每一次流动都会使需求衰减一次，这种需求就像漏斗一样，最后集中到一点，我们称这种需求为“漏斗式需求”。这种需求的特点就是靠现有住房的流转即能满足扩大后的血亲或姻亲成员居住的正常需要。至于农村人口向城市转移所增加的住房需求，因这个进程的速度远低于城市住房保有量扩增的速度，大家大可不必为此需求而紧张。
三、国际热钱在中国房地产市场中只会客串，不会长久，随着热钱隐退，房地产价格攀升的外在动力将会消失。国际游资看中的就是国人的傻，知道我们喜欢博傻，国际热钱又向来喜欢炒作新兴经济国家，因为这些国家成长性强、投资获益大，而抵御国外非善意投机的能力不强，故中国的房地产业在一度时间内被国际热钱看好并拉高也就在所难免了。然而随着全球经济金融形势的变化，国外经济逐步变好，中国房地产过分泡沫化，国际热钱必然会在中国房地产业投资高度获利后落袋为安，它是不可能和中国房地产集团同舟共济的。国际热钱从房地产业的撤离将会给目前炙手可热的房地产沉重一击。
四、房地产行业的资金链将重新回归一、两年前的垂死状态。本来随着上一轮楼市政策调整，房价会一路下行，一大批房地产企业将要倒下，然而后来随着金融危机的加剧，国家又改弦易辙，硬是通过房地产给国内经济打了强心针，最终救活了房地产业。而现在随着房地产高度泡沫化，抑制房地产泡沫的政策将重新渐行渐进，刚出台的房产交易营业税征免时限由2年调整为5年仅是第一步，房地产业的资金链将随着政策调整逐渐紧绷。要避免断裂，想存活，必须先行而动。要想不被虎吃掉，有两个办法，一个是跑的比虎快，一个是跑的比别人快。房地产商当然知道这个道理，既然跑不过虎快，那就跑过别人。这种恐慌心理一旦蔓延，房价杀跌气氛会愈加浓烈。
五、受中国股市大幅上升以及黄金价格上涨影响，投机资本会同样看中股票和黄金等投资品，原投机于房地产方面的资本有可能撤出变数不断的房地产市场。一旦缺少最活跃的投机资本，楼市风光将再现昨日黄花。
六、最后，也可能是最重要的，物业税终将会出台。物业税迟早是要出台的，只不过是早晚问题。随着网络资源互享的时代到来，征收物业税，从技术上已经可行，只要中央政府态度已决，这个税种可以推出。第一步，笔者粗粗预想可以户为单位，对在房管部门登记的第二套以上住房征收物业税。第二步，再对小产权或未办理产权登记的住房进行核查，备案，条件成熟时，同样予以征收物业税。果真要是有了物业税的征收信号，投机房地产的时代也将终结。
在当前的情况下，是否房产价格将会立即下跌？非也。房地产集团出于自身利益决不会善罢甘休，他们会抓住一切契机进行价格追高，继续吹大房地产泡沫，甚至不排除在某个时间阶段、某个城市可能大幅拉高房价。面对如此错综复杂的局面，善良的人们必须清醒地认识到，房价大跌趋势不容改变，我们不能再次上当听从房地产集团的忽悠。为了能够藏富于民，保护我们最后一点的财产（股市已将部分资产掏空）不再受剥削，就要做到务必捂紧钱袋，坚决避免追高买房，以促使房价更快更好的下跌。我们更不能存侥幸心理借房价可能的微调之机投机炒房，变相成为房地产集团的帮凶和剥夺人民财富的杀手。我们要怀揣爱国爱民之心，坚决将房价打压到底。
当然，我所呼吁的做法肯定也会存在一定的消极影响，但壮士断腕，志在长远。将楼市回归理性，将房价进行到底，事关亿万民生，每个人应尽力而为。直面当前的高房价，我们应沉着应对，坚持一段时间（1－2年或者更长时间）不买房其困难是有限的，而今后房价下跌其空间是无限的。以今日的有限换取明日的无限，值得。为了理想，我们尚须努力，再努力。有了这点精神，我们就会成为“一个高尚的人，一个纯粹的，一个有益于人民的人，一个脱离了低级趣味的人”。

(作者：庄志明，江苏法之泽律师事务所律师，手机13004316734）

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