对物业服务合同纠纷案件的审判对策
发布日期：2009-07-17 文章来源：互联网
一、关于物业服务合同纠纷的审判难点及成因
所谓物业服务合同纠纷，是指在某一特定区域内，物业管理企业在依据物业服务合同实施物业管理和服务的过程中，与业主或者业主委员会、房地产开发企业因物业管理与服务、服务收费、安全管理等利益冲突而产生的纠纷，是一种较为普遍的民事纠纷。本文涉及的物业服务合同纠纷，即包括合同主体就履行合同本身而产生的合同纠纷，也包括在履行合同中发生的各种侵权纠纷，一般情况下，合同主体在履行合同中发生侵权行为，必然造成合同主体承担违约责任和侵权责任的竟合，故本文所定义的物业服务合同纠纷包括该类纠纷。
（一）物业服务合同的审判难点
1.纠纷具有群体性
城市小区居住人口密集，纠纷一旦发生，涉及的人数少则十几人，多则几十人甚至上百人，利益的共同性自然使业主联合起来，形成群体性纠纷。
群体性纠纷往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，因而规模往往很大，且矛盾激烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。群体性纠纷社会影响大，当事人对恃程度深，矛盾难以协调，在审理此类纠纷时，法官需做大量的调查和调解工作，调解难度大，调解率低，很多案件要经过二审程序。因而，如何协调程序公正和实体公正的关系，如何把握法律效果和社会效果的统一，是审理此类案件的难点。群体性纠纷是审判工作面临的新困难，主要表现为，一是追求公平与正义的司法价值与当地经济建设大局之间的两难选择，在法律效果和社会效果的统一上，法院往往难以找到有效的平衡点；二是群体一方片面的司法公正理念与司法固有的审判规律之间的冲突难以调和，群体一方往往以是否胜诉作为司法是否公正的唯一标准，而不考虑司法运行中诸如程序欠缺、证据失效、时效超过等因素，也会导致败诉的固有的审判规律运行结果。如有些案件群体一方因证据不足或因不符合法律规定而败诉，或法律明确规定的某类案件不予受理等，群体一方会不分缘由，将责任归于司法不公和司法腐败，司法权受到严重的挑战。
2.法律关系复杂，有复合交叉的情况
物业服务合同纠纷，包括物业管理企业与业主或业主委员会之间，物业管理企业与物业使用人之间、物业管理企业与房地产开发企业之间，物业管理企业与相关专业企业之间，业主与房地产开发企业之间的纠纷，从而使法律关系非常复杂，同时纠纷的类型和成因更是多样化。在审判实践中，还会出现物业管理法律关系与其他法律关系复合交叉的情况。例如，物业管理法律关系与区分所有建筑物相邻关系的交叉，因为区分所有建筑物各住户之间即是一种相邻关系，这种相邻关系已经成为了相邻关系的主要类型，从某种角度讲，物业管理行为就是对区分所有建筑物相邻关系进行调整和规范的手段，区分所有建筑物相邻关系与业主大会决议、业主公约存在着联系，业主公约就是各业主之间对物业的使用、维护等方面权利义务的约定，是全体业主的行为准则，是意定的相邻关系。如一业主占用共用部位或在共用部位上进行添附，该业主的行为不仅侵犯了其他业主对建筑物的共有权，而且还妨害了相邻业主的通行权，同时还违反了业主公约和物业服务合同约定的内容。另外，实践中还会出现物业管理民事法律关系与行政法律关系之间的交叉，因为从理论上看，作为市场经济的产物，物业管理体现的是平等主体间的民事关系，政府不应予以过多的干预，但是物业管理是城市管理的重要组成部分，必须发挥国家行政机关在建立物业管理市场机制方面的作用，从而形成了物业管理行政法律关系，在物业管理民事纠纷案件的审判中，一些行政管理的内容往往会干扰其中，如何理清并协调其间的关系，成为审判此类案件的难点。
3.物业服务收费案件所占比例最大
物业服务收费案件在物业管理纠纷案件中所占的比例最大。该类案件诉讼标的小，法律关系相对简单，但是具体处理时，有很多问题难于解决。
物业服务收费，是指物业管理企业接受房地产开发企业或业主委员会的委托对受托管理的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。上述接受房地产开发企业委托仅指前期物业管理阶段。该类案件为物业管理企业请求要求业主或物业使用人交付物业管理服务费。业主或物业使用人的抗辩理由主要是物业管理服务不到位，具体集中在电梯等设施运行不正常、小区治安混乱、绿化不到位、管理公司对共用部位未尽修缮义务、环境卫生脏乱及房屋空置等等。物业服务收费标准是物业服务合同的必要条款。《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。
业主接受服务后按照收费标准交纳服务费是其应尽的合同义务。在审判实践中，几乎没有业主是以经济困难作为拒付物业服务费的抗辩理由的，多数都提出了物业管理服务中存在的问题。由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业服务合同对物业管理企业管理和服务的义务约定又较为概括，业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上存在较大差距，业主认为既然已经交纳了物业服务费，那么一旦居住过程中出现了任何问题，物业管理企业都应当管，否则就不交付费用，所以诉讼中，业主一般都能举出物业管理企业在服务中存在的问题，该类案件的审判难点在于，对于业主同时履行抗辩权的行使，也有一个适度的问题，如何认定实际的管理服务和约定的服务标准的差距，何种抗辩理由可以拒绝交纳服务费，如果服务存在瑕疵，拒付的金额应当和服务的瑕疵成正比，但如何具体掌握还需探讨。
4.业主与前期物业管理企业矛盾尖锐成为焦点
由于前期物业管理企业是房地产开发企业直接选聘的，往往就出现了房地产开发企业与物业管理企业一体化的情况，也许是房地产开发企业的关系企业，也许是房地产开发企业成立的下属公司，也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业管理企业。业主和前期物业管理企业的矛盾焦点就在于此。第一，由于房地产开发企业与物业管理企业一体化，物业公司就不能站在独立的第三人的角度，去了解工程的整体建设情况，查阅有关资料肯定也会有疏忽，接管验收房屋的程序难免会有疏漏，为以后矛盾和纠纷的出现埋下隐患，例如，小区的绿化率达不到合同约定标准的问题，业主起诉物业管理企业，物业管理企业认为这是房地产开发企业的责任，业主应当去起诉房地产开发企业，那么不符合标准的物业，物业管理企业是怎么验收和接管的呢？另外还有设备的问题、楼间距的问题，虽然是业主与房地产开发企业间的关系，但是物业管理企业是应负查验不严的责任的；第二，虽然房地产开发企业与前期物业管理企业是独立的民事主体，但是因为房地产开发企业与前期物业管理企业之间的“父与子”关系，业主往往不承认他们在法律上各自独立的关系，就认为他们是一家，针对房地产开发企业的矛盾也转移到物业管理企业的身上，如有的业主因为房地产开发企业未为其办理房屋所有权证就拒绝交付物业服务费，或因为房屋质量存在问题要求物业管理企业为其修缮房屋，等等。
此类案件的审判难点在于，分清房地产开发企业与物业管理企业的法律责任并不困难，但是如将案件机械地解决，对业主有失公允，未体现出民事法律公平的原则。
5.侵犯物业共用部位和设施的纠纷案件成为热点
按照建筑物区分所有权的理论，区分所有的建筑物分为各区分所有权人的专有部分和全体所有权所有的共有部分，物业管理用房、建筑物屋顶、小区绿地、会馆及会所等都属于共有部分。物业管理企业擅自将物业办公用房出租，擅自允许第三人利用建筑物楼顶面积立广告牌、建发射塔；一楼业主在自己房前搭建车棚、小院，顶楼业主独自利用屋顶露台不允许他人使用等，不仅违反了物业服务合同的规定，而且侵犯了其他共有人的共有权。
该类案件的审判难点在于法律规范的缺失，因为我国物权法尚未出台，建筑物区分所有权只以理论的形式存在，按照物权法定的原则，上述部位的权属并未被法律规定，在审判中对于共有权的确认没有法律依据，有的法院甚至以确认这些部位的权属是房地产行政部门的职权范围，不属于法院主管为由，将这些案件拒之门外，使法律定纷止争的宗旨无法实现。
（二）物业服务合同纠纷案件成因分析
物业服务合同纠纷产生的原因是多种多样的，有主观方面的原因和客观方面的原因，有历史的原因和现实的原因，有社会的原因和个人的原因，有管理体制的原因和工作上的原因等等，大致可以归纳如下：
1.人们对高质量物业管理的需求
随着经济的快速发展，人们生活水平的提高，人们对物业管理专业服务的需求量迅速增加，从而对服务质量的要求也在相应提高。但由于中国物业管理企业起步较迟，经验的缺少及缺乏更加具体细致的法规和规章制度，再加上大部分企业的专业水准和员工综合素质不是很高，因而难以提供高质量的物业管理服务，这种供求方面的矛盾就容易导致物业管理纠纷。
2.法律规范、规章制度不健全，行政管理工作不够完善
由于我国的物业管理学术界对中国物业管理法学理论体系创建工作未能倾注更大精力，物业管理、业主团体自治管理都属在20世纪90年代中期才纳入国家规范化轨道的新生事物，对将实践经验的追踪调研并总结立法工作没有制度化，使得有关法规的健全完善工作滞后于新生事物发展所提出的法制要求，这就使得物业管理和业主自治管理实施过程中所发生的新型纠纷的处理，没有可依据的对应规范，从而造成一些纠纷长期难以解决，困扰当事人和行政主管机关，规范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，为纠纷的产生提供了人为环境条件，加上一些物业行政主管部门及其工作人员，对业主自治管理的自治道理认识模糊，对自治管理和物业管理的关系未能准确理解，因而在具体行使行政指导和监督职权时，未能及时有效地以行政手段保护业主团体自治的合法权益，难以保证给予业主方、物业管理企业指导具有社会妥当性和合乎法学社会性正义性，甚至不自觉地做出了以行政职权侵犯业主团体自治权和物业管理企业经营管理自主权的事情。
3.纠纷当事人缺乏民主意识和法律意识
一些涉及业主团体自治事务的纠纷当事人，未能真正把握民主自治的精神和原则，不当行使或者滥用自己的成员权，人为地在业主团体内部制造派别对立纠纷和其他纠纷；一些纠纷当事人缺乏基本的法律常识，特别缺乏合同法知识；有的纠纷当事人并不缺乏民主法律意识，但民主法制观念淡漠，订了业主公约、服务合同之后不认真履行，甚至故意侵犯对方当事人的合法权益；有的纠纷当事人有意地或无意地将不同主体间的法律关系混淆，把原本不属于物业管理范围的法律关系硬牵扯到物业管理企业身上而引发纠纷。
4.纠纷当事人受不良意识、道德风气的影响
一些纠纷的产生，与当事人不讲公共道德、商业道德、职业道德及个人品质缺陷相关，更重要的是与损人利己思想、尔虞我诈、投机取巧、官商作风等不良风气有关。
5.客观实际困难产生纠纷
有的纠纷当事人确实由于客观存在困难，而难以去履行自己的义务，从而产生纠纷。例如，有些人拖欠自己应交的物业服务费确实是因为经济收入陷入了艰难的困境，但收费方不容缓期，就可能发生纠纷。由于物业服务管理收费标准低，所收的费款不足，业主们又不愿集资，受经济条件制约，物业管理企业要依业主要求开展某些服务或改善公共设施确有困难，如果业主方就此提出异议，就会发生纠纷。
三、关于物业服务合同纠纷案件的程序方面的法律问题
（一）业主与物业使用人是否成为共同诉讼参与人的不同情形
从法理而言，所有权人与使用权人其法律地位是不同的，所以业主与使用人不同的权利义务在实践中也应有所反映。在近几年的立法中，已明确了业主自治机构的性质，从物业区域的业主大会和业主委员会，明确规定了业主自治机构的成员应当是业主，不包括物业使用人，但应该明确的是，届定清晰业主与物业使用人并不意味着物业使用人对物业管理不享有任何权利，相反，由于使用人是对物业实际使用的人，其在物业管理中重要性并不亚于业主本人，所以物业管理维护的利益不仅包括业主的，也包括物业使用人的合法权利，同时使用人在物业管理中也必须承担一定的责任。因此，在建设部与各地方的规定中，都有关于物业使用人这一项。业主自治机构召开大会时，一般都应该有物业使用人代表列席；进行决策时也应当听取物业使用人的意见和建议；业主公约以及业主自治机构作出的其他决议，对业主和物业使用人具有相同的约束力。在物业管理法律关系中，物业使用人是区别于业主，对物业管理享有一定权利，承担一定义务的人。
具体到物业服务合同纠纷诉讼中，业主与物业使用人是否应当成为必要共同诉讼的参与人，这应当依个案的具体情况予以判断。第一，物业使用人诉讼请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状的，由于该请求如被支持后所获得的利益会及于业主，业主不参加诉讼不会影响其权利，其就可以不作为共同原告参与诉讼。第二，物业使用人诉讼请求是赔偿或者补偿的，由于赔偿和补偿是一次性的救济方式，为保障业主的权利，应当征求业主是否主张权利，参加诉讼的意见，并视其意见决定其是否作为共同原告。第三，物业管理企业起诉追缴物业服务费用的纠纷，一般情况下，应当由业主和物业使用人作为共同被告，但如果物业使用人明确表示物业服务费用应当由其交付，是因为其他抗辩理由未付的，并且物业管理企业也同意放弃对业主的请求时，业主可以不作为共同被告参加诉讼。否则，如果物业管理企业不表示放弃对业主的请求，则业主与物业使用人应当作为共同被告。在司法实践中，有大量的追缴物业服务费用的案件物业的业主和使用人是不一致的，物业有借用的，也有租赁的，该类案件诉讼标的不大，法律关系也不复杂，为提高审判工作效率，大多使用简易程序审理，有的业主不愿出面，有的业主在外地甚至国外，有的业主没有给物业管理企业留下联系方式，而物业使用人也拒绝提供，在此情况下，如必须将业主列为共同被告无疑会造成延长案件的审结时间，给审判人员增加工作负担并增大了诉讼成本，所以如果物业管理企业表示放弃向业主追缴物业服务费的请求，业主就不须与物业使用人成为共同被告。第五，如被诉请承担民事责任，原则上业主和物业使用人应当作为共同被告。例如，物业使用人在装修房屋时破坏了承重墙和建筑物的外观，物业管理企业和业主委员会起诉其承担法律责任，在这种情况下，业主和物业使用人必须作为共同的被告。
（二）业主委员会可以成为物业服务合同纠纷诉讼的主体
业主委员会在实体法上的地位存在争论，但在诉讼法上应当具有诉讼主体资格。
非法人之社团或财团，没有代表人或管理人的得以其名义起诉或被诉，于诉讼上此无权利能力的管理团体仍享有诉讼当事人能力。业主委员会到房地产管理部门登记后即成为合法组织，其法律地位也不存在问题，经全体业主授权的业主委员会有权起诉或应诉。
从我国的法律规定来看，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”业主委员会既非自然人，也非法人，应归属于其他组织。
《物业管理条例》颁布之后，对业主委会员的性质已不再有太大争议，业主委员会性质上是业主大会的执行机构。然而，业主委员会是否具有当事人能力，《物业管理条件》没有明确规定。本人认为，应当通过立法来确定业主委员会的诉讼主体地位。
（三）个别业主的诉讼主体资格
按照前面对业主委员会诉讼主体资格的肯定，在物业管理活动中，当全体业主的权益受到侵害时，业主委员会能以自己的名义而无须经业主的再次授权而提起民事诉讼，但是，如果业主委员会怠于起诉并将危害全体业主的利益时，是否应允许业主自行起诉？如果允许业主自行起诉，是否必须经过业主大会的决定，并适用普通的表决程序和二分之一的表决通过比例。
如果业主委员会怠于起诉，为保障业主的利益，应当允许业主自行起诉，而且该种情况并不属于《物业管理条例》第十五条业主大会的六项职责的内容之一，因此可以不必适用普通的业主大会表决程序。况且业主大会的怠于起诉的情形通常为紧急场合，为了提高效率，避免时间拖延，可以参照《物业管理条例》第十三条的规定，经过20％以上的业主同意，即可以以全体业主的名义提起诉讼。但是，业主决定自行起诉的情形，乃在于纠正业主委员会的不作为，如果必须经过20％以上的业主提议，并由业主委员会组织召开业主大会临时会议做出决定，这种做法又不切实际，同时规定高比例的业主通过方可起诉，也不利于分散的业主组织诉讼，在这里需注意的是，业主委员会怠于起诉，而由业主起诉的，并非业主代位业主委员会提起诉讼，因为物业服务合同的当事人本来就为业主，或者业主作为物业的所有权人，如果物业的权利被侵害，业主当然具有起诉的资格。既然业主委员会可以以自己的名义在全体业主的共同利益受到侵害时起诉，那么在个别业主的利益受到侵害时，个别业主当然也具有起诉的资格。
（四）物业服务合同纠纷案件举证责任
物业服务合同纠纷案件，一案件有时出现侵权责任与违约责任竟合的情况。具体的举证责任分配如下：
1.一方当事人基于侵权主张相对方承担民事责任的，相应的侵权请求权的成立与否，应主要由主张民事责任的权利人负担举证责任。举证责任的基本内容是：
①主张权利人与被请求人之间是否存在物业管理法律关系。如：业主在进行房屋装修过程中有违法行为时，物业管理企业和业主委员会予以制止但未起作用，于是物业管理企业与业主委员会共同起诉该业主停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。该案两原告首先就要提交证据证明，与该业主之间存在物业管理法律关系，即该业主在业主大会的登记情况、业主委员会与物业管理企业依法签订的物业服务合同等。
②主张权利的一方当事人要举证证明，被请求人是否成立侵权行为。仍以上述案件为例，如两原告认为业主的行为造成了对房屋主体结构的损害，应当提供相应的证据予以证实，即专业鉴定部门出具的鉴定报告。
③否认承担民事责任的一方当事人要举证证明，被请求人是否具有法定的抗辩事由。包括：违法阻却事由（正当防卫、紧急避险、不可抗力、第三人过错、受害人同意及自愿承受风险等）和法定免责事由等。
④民事责任的承担方式必须符合法律的规定。它包括两方面的内容，其一，主张的侵权责任的承担方式必须是法定形式，除此之外的民事责任形式不得请求适用；其二，承担民事责任有多种形式，当事人可以择一，也可以并用，但不同形式的民事责任的适用，主张权利的一方当事人除需证明前述各要件事实外，还需同时证明各民事责任适用所要求的要件。（待续）
和平区法院：赵铭
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