商品房买卖合同司法解释理解与适用
实践中,对该条款的理解时, 多基于如下观点: 因买受人向出卖人支付的购房款分两部分,一部分是自有资金,另一部分是贷款资金,就支付的自有资金来说,买受人是真正的权利享有者; 就交付贷款资金而言,买受人不是真正的权利享有人, 仅是名义上的权利享有人,而按揭银行才是真正的权利享哇有人。按揭银行提供给买受人的贷款,是买受人对按揭银行所负担的债务,因此,买受人的债务人(出卖人)向买受人的债权人履行债务, 具有消灭买受人对其债权人负有的债务的作用。而且, 按揭贷款购房, 由于物的担保的性质,设定于特定物上的担保,事实上是由开发商设定和承担责任的。在商品房买卖合同解除后,买受人不可能最终 取得房屋所有权,故只有物的担保效力依 然存在,才可能有效地保护和实现按揭银 行的权利,因此,如因出卖人的原因导致 商品房买卖合同及按揭贷款合同解除的, 且出卖人已实际占有贷款的,由出卖人承 坦返还贷款给其所有人即按揭银行的责 任,是按揭贷款购房方式的债权物权化特 定要求决定的。
对此,笔者认为,上述观点在结论上 是正确的,但在法理的理解上有失偏颇, 理由如下:
货币的所有权与现实占有是合二为一的,出卖人取得买受人所负的购房款及贷款资金的占有即成为资金的所有人。此处不会发生返还请求权与占有回复请求权的问题,仅能基于合同关系提出相应的请求,也就是说,该请求权应限于债权的范围内。按揭银行支付给出卖人的贷款资金虽然在形式上为贷款银行直接划拨给出卖人,但系按照买受人的指令。尽管该指令不甚明显,然而银行与出卖人之间没有任何交易关系,其以自己的名义向出卖人付款难以解择。所以,该付款从法律层面而言,仍为买受人所付,买受人此时对其已支付的购房款,银行对其按照买受人指令划付给出卖人的按揭贷款均已不再享有所有权。银行此时所享有的有独立请求权的第三人地位并非系基于其对按揭贷款享有所有权人的权利,而是因为商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除,会导致担保物的归属及内容的变化,此变化会影响到银行按揭贷款债权的顺利及优先实现。虽然按揭银行对纠纷争议的诉讼标的不具有实体法的请求权,但不能否认该变化会影响到其对商品房买卖合同纠纷所享有的诉讼利益(如增加银行收款贷款的风险从而导致裁判结果可能对银行的权益保护造成实质性的损害)。因此,本款之所以规定商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后,商品房接揭贷款合同也被解除的,出卖人应将收取的购房款及贷款的本息分别返还给银行和买受人,主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能,避免当事人的诉累,并在此基础上保护当事人的权利,而非基于按揭银行对购房贷款的所有权关系或债权物权化的出发来设定的。
作者：于大海