房地产抵押莫入误区
房产、土地两证在手，方可高枕无忧
A女士经人介绍认识了做煤炭生意的B先生。几次交往后，两人成为朋友。后B先生提出，因自己煤炭生意现金短缺，向A女士借款30万元，并拿出自家160平方米的房屋产权两证交给A女士抵押。双方约定了借款期限及借款利息，如B先生到期不还，A女士可向法院起诉变卖B先生价值60万的房产抵债。后B先生到期未能还款，A女士向法院起诉，要求查封B先生的房产时，法官告诉A女士，B先生的房产、土地证早巳登报作废，其新办两证已向银行抵押贷款 45万元，法院通过执行，在实现银行抵押权及扣除各种费用后，所剩无几，而此时B先生早已不知所踪，A女士欲哭无泪。
点评：依照我国《担保法》第41条、 42条的规定，以无地上定着物的土地使用权，城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物，林木，航空器、船舶、车辆，企业设备和其他动产抵押的，应当到相关登记部门办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。A女士手持房产两证，即便该两证并未作废，也不能取得法律认可的抵押权。A女士的正确作法是到房产、土地部门查询两证的真实性，并到房产、土地部门进行抵押登记。
抵押合同经公证，万无一失
A与B是多年的老客户。2005年3月，因收购茶叶急需资金，A向B借款50万元，双方协商将A价值100余万元的房产抵押。双方到公证处办理了借款抵押协议公证登记。借款到期后，A无力偿还借款，提出以茶叶抵欠款，B不同意，后B向法院起诉，要求拍卖A所有的厂房还债。后经法院查明，A于2005年6月将房产抵押给C银行借款100万元，法院认为A、B之间公证抵押登记不能对抗A与C银行在房产管理部门办理的抵押登记，C银行对该抵押物拍卖后的资金享有优先受偿权。后B仅从拍卖款中分到10万元。
点评：《担保法》第43条规定当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。此处的抵押物是指当事人以其他(《担保法》第42条规定以外)财产抵押时，可以到公证机关办理抵押物&-hz。但本案中的抵押物——房产在《担保法》第42条规定范围之内，公证登记不能产生抵押效力。本案中B的正确作法是依照我国《担保法》第41、42条的规定，到房产部门办理抵押登记。房产附着于国有划拨土地之上，仅在房产管
理部门办理抵押登记
2005年2月，A公司以其1000平方米的房产及房产占用范围内的2000平方米划拨土地使用权抵押，向B银行贷款210万元。 A公司因经营不善，无力归还到期借款。 2005年8月，B银行向法院起诉，要求拍卖 A公司房产及土地使用权，实现抵押权。因A公司仅有的资产被处置，A公司的其他债权人纷纷向法院起诉，要求A公司归还欠款共计200万元。经法院查明，A公司与B银行抵押合同仅在房产部门进行了抵押登记，未在土地管理部门办理抵押登记，抵押合同无效，B银行不具有处理抵押物的优先受偿权。法院拍卖A公司房产及土地使用权后，变现220万元，B银行与其他债权人参与分配，仅分得110万。
点评：《担保法》第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围的国有土地使用权同时抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45条规定，划拔土地使用权和地上建筑物、其他附着物经市、县人民政府土地管理部门批准后方可进行转让，出租、抵押。本案中当事人片面理解《担保法》第36条规定，对划拔土地使用权抵押未到土地部门登记，结果导致整个抵押合同抵押无效，不能取得抵押物的优先受偿权。
作者：王彦宗