法国物权法中动产与不动产的法律地位

 动产与不动产是法国民法上对财产最为重要的基本分类。这一分类是《法国民法典》编撰时期法国统治者有关物权的立法思想的重要反映。虽然在其后来的历史发展中，这种分类曾遭致某些批评，但即使在法国现代物权法上，其仍不失为财产的主要分类之一。
  与法国民法中某些财产的分类（如公产与私产）不同，动产与不动产的分类标准毫无疑问具有物理性（一般而言，所谓动产，是指易于被移动的财产；所谓不动产，则指不能被移动的财产）。但财产的物理属性与财产的社会属性之间显然不存在必然的因果关系，而动产与不动产在其各自的社会属性即法律地位方面所具有的巨大差异又是如何产生的呢？换言之，这种从表面看来“纯粹”仅具有物理意义上的分类何以会导致两类财产在政治上、经济上和社会意义上如此重大的不同后果？这是法国学者着重研究的问题。显然，这一问题的解决不可能单纯通过对这种分类的物理标准的分析而完成，或者如法国学者菲·马洛里（Ph.MALAURIE）和洛·动作勒斯（L.AYNES）所言， “这种分类的重要性并不有以其分类本身加以解释，而只能从历史的角度予以解释。”〔1〕亦即只有通过历史的考查，方可明白动产与不动产的分类在《法国民法典》编撰时期的价值及这种价值在法国现代社会中所发生的变化或者衰落，并由此揭示动产与不动产不同之法律地位。
  
  一、动产与不动产的分类标准
  《法国民法典》对动产与不动产作了明确划分。该法典第516 条首先规定：“一切财产均为动产或不动产。”接着，法典对于不动产和动产的确定方法作了明确表述：“财产为不动产，或依其性质，或按法律的规定。”（第527条）
  除某些例外的情形，《法国民法典》对动产与不动产的分类标准基本上是物理性的。但是，由于动产与不动产的确定是根据法律而非所有人的意志，所以，这种分类的物理性并不妨碍法律允许所有人依照其意志通过确定财产的目的而将之不动产化，或人为地将财产动产化。
  （一）分类的基本标准：纯粹的物理标准
  法国民法对于不动产的具体种类作了限制性的列举规定（这种规定不可避免地带有封闭性）。对财产分类的这种物理标准不仅能够方便地适用于物，而且也可以通过一种人为的方法而方便地适用于各种权利。
  1.物
  依纯粹的物理标准，土地及其定着物为不动产，亦即不动产实物包括土地及其一切定着于土地的建筑物、植物等或“渗入”土地的物。〔2〕而动产实物则为可自行移动或能被移动的财产。〔3〕
  2.权利
  法国民法对权利的分类同样根据的是其客体的物理属性。
  （1）物权
  一切物权的性质均系于其客体物的性质。如此，所有权为动产的或为不动产的，系根据其客体而定。对于他物权则应加以区别：某些他物权因只有设定于不动产，故其只能具有不动产性质，如地役权、抵押权、用益权、居住权。相反，某些他物权只能是动产性质，如质权，其只能设定于动产。
  （2）债权
  债权的性质同样假定于其客体物，但这一作法更具人为性。因为在法国民法理论中，确切地讲，债权的客体不是物，仅是一种对人的权利。这里应区别债务的客体：
  第一，为特定行为与不为特定行为的债为特定行为或不为特定行为的债务不可能具有不动产性质，即使其债务产生于不动产，如建筑人（修建房屋的承揽人）的义务或房屋承租人的义务只具有动产性质，虽然其基于不动产产生。
  第二，给付义务给付义务为转移所有权的义务（法国民法中，“给付义务obligation de donner ”指转移所有权的义务， “交付义务obligation de livrer”则是指交付标的物的义务）。与为特定行为的义务不同，只要给付义务涉及到不动产，即具有不动产性质。
  但由于法国民法规定，当涉及特定物的给付义务时，合同一旦成立，所有权即行转移，〔4〕即给付义务一经产生， 即因履行而归于消灭，而受让人是否获得标的物于此无关紧要（交付标的物的义务属于为一定行为的义务）。故给付义务确定为不动产性质是不常见的。
  不过，在具备以下两项条件的情况下，给付义务也可具有不动产性质：第一，存在一个仅仅“产生”给付义务即转移所有权的合同；第二，该合同不能“自动地”转移所有权（否则，义务将在产生时即履行），即作为标的物的不动产应为种类物。当然，种类物的不动产并不多见。但不妨设想，依合同的效果，受让人仅有权获得在一定范围的财产（如分为1公顷一份的土地）中一定数量的不动产， 而这些不动产相互间是可以替代的。事实上，可以从法国司法实践中少量的判例中发现这种属于种类物性质的不动产：如法国最高法院第三民事法庭1968年7 月17日判决：“出卖人同意向买受人交付特定范围中的一定面积的土地，对此，上诉法院认为该买卖合同的标的是确定的。”〔5〕
  （3）无形财产权
  在法国，传统观念认为无形财产所有权（propreteincorporelle指所有物为无形财产的所有权）具动产性质，因其非土地的定着物，如营业资产以及各种知识产权（版权、商标权、发明专利权、专有技术等）。而在现在，人们承认这些无形的、“在纸上”的权利为不动产权利。〔6〕
  （二）修正的分类标准：不完全的物理标准
  为适应经济生活的要求，法国民法根据财产的用途，对动产、不动产分类的物理标准在某些情况下进行了修正。
  基于财产的用途，法律赋予其有时与物理属性不同的法律属性。其主要有三种情形：一是依照财产在未来的状态，“提前”赋予不动产以动产的法律地位，即所谓“预置动产”；二是在动产因“附属”于不动产而与不动产居于“同一体系”时，依财产“现在”的用途，将动产称为“不动产附着物”；三是当财产的用途发生变化从而导致动产代替不动产时，让动产在某些情况下发生原不动产的同样效果。
  1.预置动产（meubles par anticipation）
  预置动产指一定的财产依其物理性质应为不动产，但在某些情况下，财产于不久的将来将变为动产，故法律“预先”将之纳入动产的法律体系。〔7〕例如，即将收割的庄稼、被砍伐前的树木、 尚未开采的矿石、即将拆毁的房屋的材料等，上述财产在“目前”依其物理属性应为不动产，但其未来将成为动产的事实使财产的物理属性发生了改变，即不动产变成了动产。很显然，法律与当事人意志均可预先确定这类不动产的动产法律性质。
  从历史的角度看，在法国古代法上（至少在法国北方的某些习惯法中），庄稼成熟到一定程度即视为动产。相反，《法国民法典》似乎不承认性质上为不动产的财产可预先视为动产。例如，《法国民法典》第521条规定：“定期采伐的大小树木，只有当在被伐倒时方为动产。 ”同样，第520条第2款规定：“谷物、果实只有在被收割或摘取时，方为动产。”但尽管有这些规定，法国司法审判实践和某些法律条文仍然承认预置动产的地位。
  事实上，法国物权法上有关预置动产的理论是根据《法国民法典》和《法国民事诉讼法》的一些分散的条文和某些判例而建立的。按照这一理论，买卖标的将可以被区分，扣押也可针对将被拆开的不动产的分出部分（动产）。法国学者指出，在预置动产的法律适用上存在的主要困难是预置动产所导致的“不动产之动产化”这一事实对第三人的对抗力问题：例如，按照预置动产的理论，出售尚待砍伐树木的买卖合同具有动产性质（因为该合同的标的物为预置动产）。但如此一来，买受人与对该森林享有权利（不动产权利）的第三人（如抵押权人或不动产受让人）之间就有可能发生争议：谁有权获得标的物？是对动产享有权利的人抑或对不动产享有权利的人？对于这种情形，学说上认为，假若被出售的待砍伐树木为全部树木，则买卖合同只有在买受人为善意且其在第三人未公示其权利证书之前“占有”该树木的情况下，该买卖合同才能对第三人产生对抗力。在这种情况下，买受人对标的物的“假定占有”（possession fictive如用标记锤在树木上打标记）是不够的，亦即买受人对于标的物（树木）的占有须以砍伐为前提（这一理论为法国司法审判实践中的一些判例所采用）〔8〕。这就是说， 当涉及到抵押权人时，预置动产的理论便无济于事：对于就该标的物（森林）享有抵押权的当事人而言，只有已被砍伐的树木才是动产（因已不再定着于土地）。
  此外，被视为动产的某些不动产也有可能因法律规定的改变而在性质上发生变化。例如，在法国，债权人可扣押已成熟但尚未收割的农作物，其方式是，将绕有麦杆的木棍（对之，法国人称为“布郎冬brandon”）插在田间两端，表明农作物已由法院扣押， 故此种扣押称为“布郎冬式扣押”la saisie—brandon〔9〕。长时期内， 法律未将这类扣押列入不动产扣押的范围，而将之作为一种特殊的扣押，赋予其动产扣押的特点（参见法国旧《民事诉讼法》第626 条及以下各条的规定）。但这种扣押被1991年7月9日法律取消，该法律第74条规定，“假扣押”（lasaisie conservation即以保全为目的扣押）仅适用于动产。
  总之，理论上一般认为，在预置动产的情形，不动产的“动产化”于第三人不具有实质意义，因此，对第三人而言，不动产之“预先”的动产化缺乏对抗效力。〔10〕
  2.不动产附着物（immeubles par destination）
  《法国民法典》第524 条规定：“不动产所有人为使用及经营该不动产而设置的物，按其用途为不动产。”此外，所谓按其用途为不动产的物，即不动产附着物。不动产附着物在物理属性上属动产，但因不动产与之具有不可分割的联系（“附着”于不动产），故法律将之视为不动产。有关不动产附着物的规定是法国民法保护财产的整体性的手段之一。
  《法国民法典》将下列因所有人为使用及经营不动产而设置于不动产的物认定为不动产附着物：“用于耕种的牲畜、农具、供给佃农或分给佃农的种子、鸽舍中的鸽、兔园中的兔、蜂巢中的蜂群、池塘中的鱼、压榨机、锅炉、蒸流器、酿酒桶及大桶、经营铸造场、造纸工场及其它工场必需的工具、稻草及肥料。”（第524条第2款）事实上，在判例（尤其是从前的判例）中，涉及农业经营的不动产附着物的范围还被扩大到麦种、花茎、各种植物块茎、灌叶腐蚀土、啤酒花（植物）的秆、酿酒工具、花园及菜园种值工具、以及织布、养蚕、捕鱼、打场等等工具（可以说，一切农业经营的附属物均被视为不动产附着物）。法国学者认为，这一规则因其易于适用而具有适当性：因为主物与从物应被视为一个整体（从物依附于主物）故农庄的牧畜存栏数及全部农具等依农庄的种类不同而有所不同。事实上，从价值上讲，附属于不动产（土地）的动产的价值从来都大于其他动产。为此，应将之用假定的方法视为不动产。
  同样的情形也存在于农业之外的其他经营类型。如商业中，旅店的设备（床、墙饰等）属于营业资产（旅馆）的一部分，与此相同，餐厅的设施（桌、椅、杯、盘）、海滨浴场的设施（游船、太阳伞、帆布折凳）、医疗诊所的设施（医疗设备）、剧场的设施（装饰品）等，均属餐厅等营业资产的一部分。只不过在这方面，判例表现得不如农业经营那样“有声有色”。〔11〕
  除上述不动产附着物之外，还存在着所谓“永远附着物”。
  当动产永远附着于不动产时，亦即当“动产如以石膏、石灰或水泥附着于不动产时，或如非破坏或毁损该动产本身或其所附着的不动产部分不能与之分离时，所有人被视为以该动产永远附着于不动产”。而“房间中的镜子，如其所附着的护镜板与护墙成为一体时，视为永远的附着”。“画副及其他装饰品亦同”。（《法国民法典》第525条第1、 2、3款）此外，永远的附着物还包括其一旦离开， 不动产即不完整的动产，如“雕像如安装在特备的墙壁之凹处，虽不破坏或毁损亦能移动者”，也视为不动产附着物。（《法国民法典》第525条第4款）。
  很显然，鉴于《法国民法典》编撰时期法国尚未完全脱离农业社会的特征，法典对于涉及农业经营的不动产附着物作出的极为详尽的规定并不完全适应法国现代农村（或者说，这种规定在今天更多的效果是勾起人们对于过去富有诗意的法国乡村生活的怀念而并无太大的实用价值），而该条就房屋所“描绘”的上述古典住宅的不动产附着物与移放于现代条件的房间内的动产的情形是大不相同的。因此，法国学者对于不动产附着物应具备的一般条件作了分析：〔12〕
  动产之成为不动产附着物应具备两个条件：
  （1）不动产与动产同属于一个所有人，否则， 动产的不动产化将毫无意义。这是因为，不动产的所有人无权扣留不属于其债务人的动产（如法国最高法院第三民事法庭1980年3月5日判决认定：“依民法典第524条，只有在一种情形， 作为动产的物才能具有不动产附着物的特点，这就是，所有人同时对不动产及其设置于不动产并为之服务的动产同时享有所有权。”在该案中，抵押权人不能对装备于作为抵押物的不动产的营业设施行使优先受偿权，因为该营业设施系抵押债务人即抵押物的不动产的所有人租赁的，该债务人并非其所有人）。
  （2）动产须“用于”不动产的经营或使用。这就要求， 所有人须有使动产“不动产化”的意思。〔13〕但仅有所有人的意思仍是不够的，除所有人单方的意思之外，“不动产附着物的性质还要决定于法律所确定的条件。”〔14〕亦即有关动产必须是独立地被用于营业而非仅仅“有用”于特定的营业。〔15〕
  上述动产的不动产化在三种情形中发生效果，表现为三方面的支配行为：（1）抵押扩大适用于不动产附着物（《法国民法典》第2118 条）。〔16〕（2）在不动产扣押的情形， 行使抵押权的债权人有权扣押不动产附着物（《法国民法典》第2092条第2款）。（3）在不动产的买卖、赠与、借贷或共有物分割时，如果权利证书未明确规定具体范围，应包括不动产的附着物。（《法国民法典》第1615条）
  法国学者认为，这种不动产化是虚构的，它无法从根本上改变动产的自然属性，故其效果不能不受到一定限制：对不动产欺诈性地窃取构成盗窃，虽然盗窃行为并不适用于不动产。同时，所有人也可通过分割财产的方式使不动产化予以终止（实物分离或将不动产及其附着物分别转让不同的第三人），尤其是动产所产生的某些重要权利并不能因其不动产化而归于消灭。例如，附着于土地的牲畜的买受人未支付价款，该动产尽管已不动产化，出卖人仍有权行使其优先权（同时履行之抗辩权）。《法国民法典》第2092—2条第4项：“不动产的附着物在用于清偿其价金时，可单独扣押。”这里，不动产附着物的动产物理属性得以显现。〔17〕
  3.物的替代
  当一项新的财产代替原有财产时，为物的替代。在某些情况下，原有财产上设定的权利继续适用于新的财产。
  作为一项普遍适用的原则，它不仅适用于财产的分类。如在夫妻共有关系中，在婚姻存续期间，当自有财产出卖时，如果双方就财产“再使用”达成一致意见，则出售原个人财产所获价值重新购买的财产仍为个人财产。（《法国民法典》第1434条）尽管依一般原则，婚姻存续期间，一方所获财产应为共同财产。这就体现了物的替代制度。
  某些情形，物的替代制度可能修正财产的物理特性，将不动产的效果适用于作为替代物的动产。例如，当作为抵押物的不动产损毁时，抵押债权人的权利适用于该不动产所有人所获得的补偿（保险赔偿或侵权赔偿），尽管其赔偿金为动产，而动产通常是不能设定抵押权的。此种情形，被损毁的作为抵押物的不动产的赔偿被置于不动产体系之中。
  
  二、动产与不动产分类的法律意义
  法国学者认为，动产与不动产的分类意义主要有两方面：一是这种分类揭示了动产与不动产在物理上的区别。一般而言，鉴于物的自然属性，这种区分不因时间的经过而发生变化（虽然事实上已经发生了某种改变）。二是揭示了动产与不动产在价值上的区别，这一点是此种分类在价值上最为古老之处，相应地，也是现代社会动产与不动产因价值上趋于同一因而使其分类的效果得以减弱之处。
  （一）物理上的区别
  不动产与动产的区别是，不动产固定于一地，在法律上，这一区别涉及三个问题：公告、担保与占有。
  1.公告
  对财产的公告，目的在于使一定范围的人知晓系于特定财产上的物权之所在，知晓权利人（如所有人）为何人。基于物的不同属性，公告制度对不动产与动产的适用方法不同。
  对不动产归属的确定涉及土地测量问题。这种确定可以采用设立标记的方法，也可采用注册登记方法。这是法国土地公告制度（lapubilicite fonciere）的基础（1955年1月4日法令）。对之， 又称为“地产登记”（la trancription）。
  相反，涉及动产的公告难以建立于动产所在之特定地点，对之，仅可设置某些有关动产所在地的假定。
  （1）有形动产 有形动产的可移动性使法律不可能将有关规则依据其所在地。因此，就法国民法的一般规则而言，只能将占有视为动产所有权的标志，如同《法国民法典》第2279条第1 款规定：“对于动产，自主占有〔18〕具有与权利证书同等的效力。”
  然而，许多重要的、流动性大的动产如船舶、飞机等交通工具，因其必须进行行政管理，故也因此而设置了一种公告制度：在法国，这些财产被称为“注册动产”（meubles immatricules）〔19〕
  （2）无形动产法国学者认为， 无形动产的存在方式是较为特殊的：某些无形动产可占有一定空间位置（如营业资产），但另一些无形动产则不可能确定其空间位置（如著作权：假定一本文学作品写作于英国，出版于法国，印刷于瑞士，出售于瑞典，则该作品著作权的“所在地”便无法确定）。不过，这种权利发生地的确立可采用人为的方法。例如，著作权产生于作品首次出版的地点。
  2.物的担保
  如同其他许多大陆法系国家，在法国，物的担保的效力系于其公告，否则便不可对抗第三人。在此，也存在动产与不动产在法律体系上的不同。
  不动产可在无须剥夺债务人对该不动产的情况下设定担保，这样于一切人均为有利。这种担保形式为抵押权（I'hypotheque）（《法国民法典》第2118条），但其须经地产公告。
  动产则不同，担保的公告只能由剥夺债务人被对动产的占有而引起。这种担保为质权（legage）。但注册动产除外，由于注册动产的公告可在其注册地进行，故其设定担保可不剥夺债务人的占有。
  3.占有
  依照法国民法的规定，对于动产和不动产，占有的效果也有所不同。
  对于不动产，只有当占有达到法定期间（原则上为30年），占有人方可取得所有权，此为取得时效（I'usucapion）。 亦即不动产的非所有人不可能通过即时取得而成为所有人：所有人的确定以所有权证书的记载为准。不动产的真正所有人有权要求占有人返还不动产。对此，存在一条古老的法律格言：“任何人不得将一项不属于他的权利转移给第三人。”（mo plus juris transfere potest quamipse habet ）即民法着重保护不动产所有人的利益， 以对抗占有人， 除非其占有持续了30年。
  但根据《法国民法典》第2279条第1款的规定， 对动产的占有一般即可取得其所有权，即排除了返还义务。这表明，民法对于动产所有人的保护是较弱的。
  （二）价值上的区别
  除物理的分类导致动产与不动产法律地位的区别外，二者在法律地位上的区别还产生于两种财产所具有的不同价值，而正是在这里，这种分类的意义有所减弱。
  1.意义的消失：无行为能力与共有
  长期以来，无行为能力制度及夫妻财产制度建立于不动产与动产在价值上的区别，但这种意义已经消失。
  根据《法国民法典》有关无行为能力的规定，不动产的转让具有比动产转让更为严格的形式上的要求。1964年12月14日法律对之采取了同样的原则。（《法国民法典》第457条）
  夫妻财产制同样如此。至1965年，法定共有（la communautelegale）适用于动产和夫妻在婚后获得的共同财产。夫妻双方仅得对在其结婚之日归其支配的不动产及婚姻存续期间因继承或赠与而获得的不动产各自享有权利。至1965年7月13日法律才规定， 配偶各方均可以保留对结婚之日享有支配权的一切动产与不动产的权利（《法国民法典》第1405条）。法定共有已变成夫妻对其结婚后获得的共同财产的共有。
  上述变化导源于动产与不动产价值的趋同。然而，关于动产与不动产在价值上有所区别的古老观念仍然继续适用于买卖和扣押的规则。
  2.意义的保留：买卖与扣押
  不动产买卖可因出卖人受低价损失而取消（《法国民法典》第1674条），即法律不允许不动产的买受人利用出卖人的贫乏而以极便宜的价格购买不动产。但为了保护交易安全，这一原则不适用于动产买卖。同时，在诉讼保全上，不动产扣押具有比动产扣押更为重要的意义。
  但不能因此而认为上述原则可以永存而不会在将来被改变：不动产买卖可因低价而被取消，但营业资产却不得如此，这是没有道理的。就一般的意义而言，人们越来越难以理解以经济因素为其基础的法律规则何以在适用上会采取一种纯物理性的标准。
  
  三、动产与不动产之分类的历史考察
  法国民法历史上，动产与不动产的分类是由法律加以确定的。
  动产与不动产的分类，可以追溯到古罗马时代。但如众所周知，在罗马法上这种分类是不重要的，其重要的分类是所谓“要式移转物”（res mancipi）与“略式移转物”（res nes mancipi）。要式移转物指必须以“曼兮帕蓄”（mancipatio）方式转让所有权的物。〔20〕在罗马共和国初期，大多数财产为要式移转物，包括土地、奴隶和用于农业生产的牲畜。但这种被固定起来的要式移转物范围不能适应变化了的经济生活的要求。例如，在共和国中期，罗马人开始认识大象这种动物，尽管大象比其他各种动物要珍贵得多，但依既定“名单”，大象只能被确定为略式移转物。这一例子表明，“将‘贵重’财产列入清单加以限制的立法思想是机械和僵化的。然而，这种思想便于对具体权利的确定，故其在各个历史时期都被予以遵从。”〔21〕
  总之，基于形式主义的立法思想，罗马法就动产与不动产的分类没有予以足够的重视。然而，法国古代法（droit ancien）却确定了这种分类的重要价值。
  在法国最古老的法律中，如同日尔曼法一样，土地是最基本的财产。它仅属于自由人，代表着经济权力和政治权力，是财富与王权的来源，“土地的概念甚至表现了人与自然间的某种神秘结合。”〔22〕由于土地总是被控制于家族内部且代代相传，故将之称为“祖业”（l'heritage）。
  作为一种永恒存在的财产，土地带有十分明显的家族特点，人们仅得在极为严格的条件下对之实行支配，亦即对土地的支配须经官方的、公开的授权。与此同时，由于土地客观上不可能被“握”在手中，故其作为“祖业”，实质上表现的是一种家长地位。而土地之外的财产则均为易损坏、不长久的财产，一切人（自由的或非自由的）均可在实际上对之进行控制支配。
  实际上，法国古代法中，动产与不动产的分类正是在上述“祖业”与其他财产的分类基础之上进行的。
  据法国学者考查， 在法国， 动产与不动产的分类始于13 世纪，1283年，法国学者博马努瓦尔（Beaumanoir）在其《波瓦西斯习惯法》一文中指出：“不动产指不能被移动的财产，动产指能从一地移往另一地的一切财产。”〔23〕较之“祖业”与其他财产的分类，这种分类揭示了物的本质和复杂性，其分类方法更具物理意义，更简单化。不动产的特点即在于其不可移动性。这一概念借用了罗马法的基本观念，同时又保留了日尔曼法财产分类的某些特点，即这一分类的全部特征都来源于罗马法和日尔曼法的双重影响，从而存在某些含混之处。
  
  除物理标准外，动产与不动产的分类的基本思想是：不动产是贵重的长期存在的和能够产生收益的财产；动产则具有较低的价值且不能长久存在的财产。动产的这种属性通过下列格言予以表述：“动产的价值是‘脆弱’的（res mobilis resvilis）”。〔24〕
  动产与不动产间不同的法律地位可以通过许多法律效果或结论加以揭示，但其中最重要的原则有两条：第一条原则所谓“将财产保存于家族内部”的原则，它决定了物权制度和继承权制度中某些涉及不动产的法律效果。第二条原则是所谓“动产是债务清偿能力的核心”的原则（即债务人的实际清偿能力首先以其拥有的动产数额为判断标准）。这两条原则从不同角度解释了以下传统的立法倾向：一方面，限制当事人对不动产的支配权利；另一方面，在商业活动中尽可能扩大当事人以有偿或无偿的行为支配其动产的自由。
  但是，如前所述，动产与不动产的分类首先具有物理性，尤其是在不动产，其确定方法上的物理性更为强烈（不动产为不可移动之物，故不动产指土地及附着物）。然而，当对财产价值的考虑作为不动产的确定标准时，这种物理性的意义便不能不受到遏止。换言之，为了强调不动产的重要性，将之限于一些价值较大的财产，对不动产的确定标准便不能不有所改变。这种改变具有双重性：一方面，依法国北方的习惯法，根据物理标准，一些财产因附着于土地本应成为不动产，但因其价值不太大，却被纳入动产的范围之中（如轻便房屋、幼树苗、栅栏、入土的种籽、尚未收割的庄稼等。）另一方面，根据物理标准，一些财产因未附着于土地而应被归于动产范围，但却被视为不动产，如营业所、年金。事实上，这些财产为无形财产，并不能适用“固定”或“可移动”的概念，它们实际上既非不动产，也非动产。〔25〕
  可见，在法国古代法中，动产与不动产的分类既不同于罗马法，也不同于日尔曼法，其依据是一种有所改变的物理学标准，表现和适应了一定的价值观念。
  上述法国古代法就动产与不动产的分类的观念和做法，在《法国民法典》中得到了一定程度的体现。这不仅表现为该法典将动产与不动产规定为主要的分类，而且表现为将财产的这种分类仍然建立于物理标准之上，即是否能够移动及是否定着于土地，是确定动产与不动产的主要标准。此外，在法典中，基于不动产的重要价值，其整个法律体系的设置都有意识地使当事人对不动产的支配权的行使不太容易。同时，不动产的具体范围是确定的，即“不动产之外的财产均为动产”（见《法国民法典》第516条）。
  在这一问题上，《法国民法典》与法国古代法也存在很大的区别，其表现为《法国民法典》不接受古代法对分类的自然标准的那种全面修正。在这里，一切“渗入”土地的财产均为不动产。相反，一切无形财产均为动产（因其未“渗入”土地）。如此一来，在《法国民法典》中，一方面，不动产的法律体系依然建立于“不动产仅是一些具有重要价值的财产”的思想基础之上，而另一方面，法典对不动产所下定义却又采取绝对的物理标准（这种标准并不总是与价值相联系）。这样，法典中不动产的体系便具有不规则性，因而被某些学者称为“跛子体系”。〔26〕
  上述不平衡在《法国民法典》颁布以后逐渐得以显露：在14─20世纪，动产财富获得显著发展，但由于只有动产才是一个“开放”的体系（即只有动产方可“容纳”“不动产之外的”任何财产），故那些无形财产权即新的财富（工业产权、营业资产、有价证券等）均只能归入动产范围，尽管这些财产具有极高的价值且能够产生收益（与土地相比，只是其存在的时间较短而已）。
  《法国民法典》的上述分类方法几乎遭到当代法国学者的一致批评，唯有著名学者卡尔波尼动作（J.Carbonnier）支持《法国民法典》的定义〔27〕。而其它学者则认为它基本上是农业社会的产物，完全不能够适应工业社会。有的学者认为，我们不妨将不动产的定义予以改变。例如，对其物理标准作重大修正（但并非相同于古代法的那种修正）。但另一些学者认为，这种修正不动产定义的观点缺乏“条理性”。事实上，不动产的定义在法国立法上并没有发生改变，但这种分类的意义和价值却在逐步地减少。不过，在法国社会，不动产继续是人们最重要的财富。根据法国学者不久前的统计数字，不动产在法国现代家庭的财产价值中所占比例仍高达62.5％。〔28〕
  总而言之，法国民法理论中，财产的分类有可能是理论上的，也有可能是立法上的。就财产在立法上的分类而言，法国学者指出，无论在罗马法、法国古代法或法国现代法中，法律对于财产的分类所依据的思想和使用的方法，都是同一的：首先，法律总是采用这种或那种方法，根据物的具体特征和不同法律效果对物进行分类。其次，有关分类所涉及的具体事物，总是有一定限制的。第三，这种分类越精细，则越僵化，一定时期后便不能正确反映已经在性质上发生变化的社会经济现实。〔29〕不动产与动产的分类所依据的标准及其分类意义上的传统性及发生的某些变化，也证明了这一点。