抵押登记应明确的三个问题
一、关于抵押登记请求权
笔者认为，担保法应有登记请求权的规定。登记请求权在登记制度完善的国家都有详尽的规定，所谓登记请求权是指登记权利人对于登记义务人请求协助于登记申请的权利。登记权利人是指在登记记载中直接受益的一方当事人；相应的，在登记记载中直接受不利益的当事人为登记义务人。如果登记义务人可以任意拒绝协助办理相应的登记手续，则不仅使登记权利人因此而不能登记，这也会使整个登记制度失去机能。故在抵押合同有效成立的情况下，如登记义务人拒不履行义务，登记权利人应有权诉请法院判令其履行义务，由登记权利人持合同及法院裁判文书单独办理登记手续，或由义务人对不登记给债权人造成的相关损失进行赔偿。登记请求权的性质因所请求登记的内容不同而不同，在因有效成立的债权合同而产生的登记请求权下，合同债权人有基于合同约定请求债务人全部履行自己的义务，包括请求履行登记义务的登记请求权，该请求权因依附于合同权利而属债上请求权。在因实质权利与登记不一致而产生登记请求权的情况下，包括不当登记涂销请求权，不当登记更正请求权和不当涂销复请求权三种。均是因不当登记或不当涂销而使利益受损的人享有登记订正请求权。在抵押关系中，因不当登记使抵押权人与抵押人或第三人利益受到侵害时，其有权要求登记机关或相对人更正登记错误，并赔偿因登记错误而造成的损失。这种登记订正请求权属于物上请求权中损害排除请求权的一种。
综上，登记请求权包括债上请求权也包括物上请求权。相应抵押登记同样包括这两类登记请求权。确立抵押登记请求权制度是完善抵押制度的重要环节，对维系合同信用、保护权利人利益尤为重要，应在立法中明确规定。
二、关于抵押登记的公信力
依照物权法的公示公信原则，登记的公信力是指对于因依赖虚假登记而为物权变动的主体，即使该登记与真实权利不符，法律对于依赖该表象的人亦加以保护。例如，甲事实上并非Ａ土地的所有权人，但已被错误登记为所有权人时，依赖登记上的记载并受让该土地的，纵与真实法律状态不符，亦受法律保护，那么抵押权的登记是否具有公信力？回答是肯定的，因为该种登记是抵押权设立、变动的成立要件，它最大限度地限制了第三人以交易人的名义进入物权变动的过程，其权利实像与虚像不同的可能性极小，该物权变动具有很高的可信度，应赋予抵押登记的公信力。
因抵押登记并非总是正确的，其登记错误的产生为公信力的作用提供了前提。造成抵押权的登记与实际权利不符的原因有很多种，而错误登记的情况主要有两种类型：一是已成立抵押权应登记而未登记，如有抵押权负担的所有权，其抵押权被错误涂销，受让人取得没有负担的所有权；二是已登记的权利并不存在，如抵押权名义人实际并不享有抵押权。而从抵押登记名义人受让抵押权的，取得真正的抵押权，然而受让登记公信力保护并非是绝对和无条件的，一般是登记的错误不能从登记簿上发现，取得人主观上为无过失或不知登记错误并对不知无重大过失；取得人须基于法律行为，非法律行为如继承等不属于交易范畴不受公信力保护；再有取得人须已完成物权变动登记。一旦取得人受让人受到公信力的保护，相应产生如下法律效果：登记公信力积极地使善意取得人取得的物权免除抵押负担；对真权利人而言，将丧失所有正当的抵押权，真权利人只能向处分人行使损害的赔偿请求权或向登记机关要求赔偿。
三、关于登记机关的设置
关于登记机关的设置，各国立法不一，从空间来看，有采取中央登记制的，也有采取地方登记制的；从抵押物分类角度看，有采取统一登记制的，也有采取分别登记制的。担保法基于我国的实情采取了地方分别登记制，即由不同抵押物所在地主管行政机关登记，该做法并无不妥，但由于现实条件不成熟，各地方部门的做法差距甚大。使抵押登记在操作上出现了困惑，如一些抵押人未及时取得土地使用权证、房产证等有效证书，以致有关部门不予办理登记；担保法颁行后一些抵押登记机关未及时开展相应的登记工作，使当事人不能办理抵押登记手续，致抵押合同无法生效，有担保的债权变成了无担保债权；一些地方部门抵押登记收费太高，如房地产按标的物的价值比例计费，且限制一年一续一交费，抵押人支付高昂的评估费、抵押费，许多抵押人不愿负担或负担不起这笔费用，而未办理抵押物登记；另有当事人订立的抵押合同并未约定抵押期间的，在主管机关登记时强制登记为一年（有的为半年、三个月），且此一年与合同约定的履行期相当或稍有超出，至抵押权人欲行使抵押权时，抵押期限已过，使其权利落空。对上述实践中出现的问题，笔者认为，在没有统一登记立法的情况下，本着公平、合理原则，最高法院宜以司法解释的形式对这一问题进行调整，以保护善意交易者的合法权益。如无产权凭证无法办理登记的和登记机关未开展相应登记的情形下，经诉讼中审查其抵押的意思表示真实，抵押物确属抵押人所有，且无第三人主张抵押物的所有权或其他物权，应确认抵押权人的抵押权。就抵押期间的问题而言，抵押权为有期物权，可由当事人约定抵押时间。抵押期间是当事人的合意，登记机关无权在登记上强令登记抵押期间，如登记机关强制登记了抵押期间，法院应不予认可。至于登记收费问题，笔者建议，有关部门应立即制定全国统一的收费标准，禁止各行其是的收费现象，只有这样才能保护当事人的合法权益，充分发挥抵押制度的功能。
郝德生