律师对建筑物所有权纠纷重点问题的解读与适用

 

　　2009年10月1日起施行《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称该解释）的第一条规定，业主分为一下几种：1）依法登记取得所有权证的房主；2）根据物权法第二章第三节规定（事实行为）取得建筑物专有部分所有权的房主；包括：开发商、生效法律文书确定的房主、房屋继承人或被遗赠人等；3）已经合法占有房屋，但尚未办理产权登记的购房人。

 

　　2、哪些是业主的专有部分？

 

　　该解释第二条规定：1）具有构造上的独立性，能够明确区分；2）具有利用上的独立性，可以排他使用；3）能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间均应当认定为业主的专有部分。

 

　　3、露台是否属于业主的专有部分？

 

　　该解释第二条第二款规定，露台属于业主的专有部分必须符合以下条件：1）规划上专属于特定房屋，2）建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。

 

　　4、建筑物的共有部分有哪些？

 

　　该解释第三条规定，建筑物的共有部分包括：1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；2）通道、楼梯、大堂等公共通行部分；3）消防、公共照明等附属设施、设备；4）避难层、设备层或者设备间等结构部分；5）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用或者其他人所有的场所及设施等；6）建筑区划内的土地（整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外）。

 

　　5、业主有权合理使用共有部分

 

　　该解释第四条规定，业主基于使用自己的专有部分的合理需要，有权无偿利用屋顶、外墙面等共有部分。

 

　　6、开发商是否有权将车位卖给非业主？

 

　　根据物权法第七十四条的规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，此外，才可以将车位车库处分给非业主。该解释第五条规定，只要开发商已经按照规划确定的车位、车库与专有部分的比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，就认为其已经“首先满足业主的需要了”，其余的车位、车库就可以处分给非业主。

 

　　7、业主共有道路或场地增设的车位应归谁所有？

 

　　根据物权法第七十四条第三款的规定，如果该车位是在规划的车位之外的，应属业主共有。

 

　　8、业主维权时，应当怎样统计业主人数和总人数？

 

　　物权法第七十六条第二款规定，决定筹集和使用维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对此的业主应当如何计算，成了业主维权时的一个问题。

 

　　根据该解释第九条规定，（一）一个专有部分按一个业主计算（同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算）；尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一个业主计算。（二）总人数为前项统计的总和。

 

　　9、“住改商”是否可以少数服从多数？

 

　　根据该解释第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。因此，住改商时除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主享有“一票否决权”。

 

　　10、业主应当及时行使“决议撤销权”。

 

　　该解释第十二条规定，业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序，有权请求法院依法撤销，该申请撤销的期限为知道或者应当知道决定之日起一年内行使，否则，法院将不予支持。

 

　　11、业主的知情权

 

　　该解释第十三条规定，业主请求公布、查阅下列情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

【作者简介】
钱钧，北京市盈科律师事务所律师。