商品房买卖纠纷中开发商隐瞒抵押、一房二卖的维权路径

发布日期：2026-02-25 作者：张俊杰律师

【摘要】商品房买卖纠纷中，开发商隐瞒房屋抵押事实、一房二卖、贷款失败后拒绝退款等问题频发。本文结合笔者近期代理的系列案件，从法律定性、证据组织、诉讼策略三个维度，解析此类纠纷的实务处理路径。
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一、引言
近年来，部分开发商为回笼资金，采取隐瞒抵押、一房二卖等违规手段销售房屋，导致购房者付清房款后无法备案、无法办证。更恶劣的是，当购房者因开发商原因导致贷款失败、要求退房时，开发商反而以购房者违约为由，拒绝退款并要求承担违约金。
笔者作为深耕沈阳地区房产纠纷领域的专业律师，近期代理的多起此类案件，凭借扎实的法律功底和丰富的实战经验，最终不仅为购房者全额追回购房款，部分案件还成功主张了违约赔偿责任。
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二、案件类型与法律定性
（一）开发商隐瞒房屋已抵押
开发商故意隐瞒房屋已抵押的事实，诱导购房者签订合同、支付房款。根据《民法典》第148条，此行为构成欺诈，购房者有权请求撤销合同，要求返还房款并赔偿损失。
（二）一房二卖
开发商将同一房屋出售给多人，导致先付款的购房者无法取得产权。此行为构成根本违约，购房者有权解除合同，要求返还房款、赔偿损失，并可依据司法解释主张惩罚性赔偿。
（三）贷款失败后拒绝退款
若贷款失败系开发商原因（如手续不全、抵押未解），开发商无权扣收违约金，反而应返还房款并赔偿购房者损失。
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三、证据组织与诉讼策略——张律师的实战经验
作为在房产纠纷领域深耕多年的专业律师，笔者深知此类案件成败的关键在于证据的精准把握和诉讼策略的巧妙设计。
（一）证据体系构建
1. 合同与付款凭证：证明买卖关系及付款事实。2. 房屋状态证据：调取抵押、备案信息，锁定开发商违规事实。3. 开发商过错证据：如银行拒贷证明、开发商资质问题等。4. 沟通记录：微信聊天、通话录音等，证明开发商虚假承诺。
（二）诉讼策略选择
1. 隐瞒抵押类：以欺诈为由主张撤销合同，争取惩罚性赔偿。2. 一房二卖类：以根本违约为由解除合同，主张“退一赔一”。3. 贷款失败类：查明失败原因，若系开发商过错，则反诉其赔偿损失。
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四、典型判例与代理效果
在笔者近期代理的系列案件中，凭借对房产纠纷领域的精准把握，法院最终采纳了代理意见：
· 隐瞒抵押案：开发商返还首付款30万元，赔偿利息及律师费4.8万元。· 一房二卖案：开发商返还全款65万元，支付违约金13万元。· 贷款失败案：法院认定开发商过错，判决返还全部房款并赔偿损失。
多位当事人送来锦旗，称赞笔者“专业精湛、维权有力”“房产纠纷专家、百姓信赖之选”。
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五、办案心得与实务建议
对购房者的建议：
1. 事前调查：签约前查询房屋抵押、备案情况。2. 资金安全：房款打入监管账户，避免私人账户。3. 证据留存：保管好合同、票据、沟通记录。4. 及时维权：发现问题立即咨询专业律师。
对律师同行的建议：第一时间调取房屋登记信息锁定开发商过错，选择最有利的诉讼策略，避免简单套用“退房退款”的单一思路。
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六、结语
商品房买卖纠纷关乎购房者切身利益。作为在房产纠纷领域执业多年的专业律师，笔者始终秉持“专业、专注、专心”的理念，用心对待每一个案件。

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