继承“问题房产”的风险：聚焦违章建筑与小产权房的权益认定困境与争议焦点
发布日期：2026-01-20 作者：周运柱律师
违章建筑不能继承所有权，但继承人可继承基于占有产生的权益（如使用收益）；小产权房无法继承所有权，但继承人可继承使用权，且继承存在一定限制。以下是具体分析：
违章建筑的继承
- 违章建筑的定义与性质：违章建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。这类建筑因违反城乡规划法等法律法规，不具有合法性，无法取得合法的产权证书。
- 继承的限制：由于违章建筑不具有合法性，因此不能作为合法遗产被继承其所有权。继承的前提是被继承人对财产拥有合法的所有权，而违章建筑显然不满足这一条件。
- 基于占有的权益继承：尽管违章建筑的所有权无法继承，但建造人可能因建造行为而占有该建筑。继承人可以继承基于这种占有产生的权益，例如在占有期间使用该建筑所获得的收益。然而，这种继承并不改变违章建筑本身的违法性，且该建筑随时可能被相关部门依法认定并拆除。
- 小产权房的定义与性质：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。这类房屋虽然具有一定的使用价值，但由于其产权不受法律认可，因此无法作为合法遗产被继承其所有权。
- 使用权的继承：周律师指出，尽管小产权房的所有权无法继承，但继承人可以继承其使用权。在实际操作中，继承人能继续居住使用该房屋。然而，这种继承仅限于使用权益，子女不能对小产权房进行自由买卖、转让等产权处分行为。
- 继承的限制与条件：
- 集体成员身份：如果继承人是本集体经济组织成员，且符合申请宅基地的条件，继承小产权房相对顺利。若继承人不是本集体经济组织成员，虽然可以继承房屋，但可能面临一些限制，比如房屋不能进行翻建、重建等。
- 政策影响：小产权房的继承可能会受到当地政策的影响。不同地区对于小产权房的处理方式存在差异，因此继承人在处理相关事务时需谨慎对待，并积极了解当地的政策规定。
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