婚前买房婚后还贷，房产算谁的？——析产继承中配偶权益与遗产范围的界定

发布日期：2026-01-20 作者：周运柱律师

婚前房产婚后还贷，继承时如何分割？周律师回答：
婚前房产婚后还贷，继承时的分割需分情况处理，核心在于区分房产归属及婚后还贷部分对应的权益，具体如下：
一、房产归属的判定

产权登记在婚前购房方名下
若房产为婚前一方支付首付购买，且产权登记在购房方名下，则房产本身属于购房方的个人财产。但婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值部分，属于夫妻共同财产。
产权登记在双方名下
若房产登记在夫妻双方名下，则房产属于夫妻共同财产，继承时按共同财产分割原则处理。

二、继承时的分割规则

房产为个人财产时（登记在购房方名下）
- 房产归属：由购房方的继承人继承，配偶作为法定继承人之一，有权参与继承。
- 婚后还贷及增值部分：
  - 婚后共同还贷支付的款项及其对应的房屋增值部分，属于夫妻共同财产。
  - 继承时，购房方的继承人需对另一方（如配偶）进行补偿。补偿金额的计算方式为：

补偿金额 = \frac{婚后共同还贷本息总额}{购房成本（房价 + 已还利息）} \times 房产现值 \times 50%

房产为共同财产时（登记在双方名下）
- 房产归属：由夫妻双方的继承人共同继承，通常按均等份额分割。
- 特殊情况：若继承人协商一致，可按不均等份额分割；若存在生活困难或尽主要扶养义务的继承人，可适当多分。

三、继承方式的选择

有遗嘱或遗赠扶养协议
若被继承人留有合法有效的遗嘱或遗赠扶养协议，则按遗嘱或协议内容分割房产，优先于法定继承。
无遗嘱或协议
按法定继承处理，第一顺序继承人为配偶、子女、父母；第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。先由第一顺序继承人继承，无第一顺序继承人时，由第二顺序继承人继承。

四、实务操作建议

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