最新入库案例：建筑物整体拍卖款应当区分土地使用权价值和建设工程价值，由相应优先权

?楼先森 京盛凯 2026年1月6日 07:36 河南
某银行上海分行与上海仲某建设工程有限公司等执行复议案
——建筑物整体拍卖款应当区分土地使用权价值和建设工程价值，由相应优先权人分别优先受偿


入库编号:2025-17-5-202-010



裁判要旨




承包人享有的建设工程价款优先权属于法定优先权，依法优先于抵押权和其他债权，但其效力范围应限于施工者的劳动及投入的材料结合形成的建设工程部分，并不及于该建筑占用范围内的建设用地使用权。在对建筑物进行整体拍卖后，拍卖款应当区分建设工程对应的价值和土地使用权对应的价值，并由相应优先权人分别优先受偿。


关键词：执行 执行复议案件 以物抵债 抵押权 建设工程价款优先权



基本案情




上海仲裁委员会就上海仲某建设工程有限公司（以下简称仲某公司）与上海南某能源开发有限公司（以下简称南某能源公司）建设工程施工合同纠纷一案，于2020年8月27日作出（2020）沪仲案字第0725号仲裁裁决：南某能源公司支付仲某公司工程款106902029.33元、仲某公司就工程款享有就某能源大厦项目工程折价或者拍卖价款的优先受偿权等。后仲某公司向上海市第一中级人民法院（以下称上海一中院）申请执行。


执行过程中，上海一中院查封了南某能源公司名下位于上海市奉贤区的某能源大厦部分房产。2022年3月15日和同年5月13日分别经淘宝网以一拍起拍价9236万元和二拍起拍价7394万元拍卖某能源大厦内12套房产（以下简称案涉房产），两次均因无人应拍而流拍。后仲某公司愿意以二拍流拍价抵偿相应债务。上海一中院于2022年5月25日作出（2021）沪01执555号之二执行裁定：一、将南某能源公司名下案涉房地产作价7394万元，交付仲某公司抵偿债务7394万元。上述房地产所有权自本裁定送达仲某公司时起转移。二、仲某公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。
另查明，2021年8月20日，上海金融法院就某银行上海分行与南某能源公司等金融借款合同纠纷一案，作出（2021）沪74民初2525号民事判决：南某能源公司归还某银行上海分行借款本金15470万元及相应逾期利息；如南某能源公司届期不履行上述付款义务，某银行上海分行可与南某能源公司协议，以案涉房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款，在相应本金及对应的逾期利息等范围内优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归南某能源公司所有，不足部分由南某能源公司继续清偿。
某银行上海分行向上海一中院提出执行异议，请求撤销该院于2022年5月25日作出的（2021）沪01执555号之二以物抵债执行裁定，确定某银行上海分行对南某能源公司名下案涉房产的土地使用权享有优先受偿权。事实和理由：某银行上海分行对案涉房产已设定抵押权，并经上海金融法院生效民事判决确认，对案涉房产享有优先受偿权。根据法律规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。故某银行上海分行对案涉房产占地范围的土地使用权同样享有优先受偿权。仲某公司就其建设工程的价款仅享有该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，其建设工程价款优先受偿权并不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。执行法院将案涉房产占地范围的土地使用权价款优先清偿仲某公司的工程款债权的执行行为违反法律规定，应予撤销。案涉房产以物抵债价款中属于土地使用权的部分，应由某银行上海分行优先受偿。
上海一中院于2023年12月8日作出（2023）沪01执异250号执行裁定，驳回某银行上海分行的异议请求。某银行上海分行不服，向上海市高级人民法院（以下称上海高院）申请复议。上海高院于2024年3月19日作（2024）沪执复7号执行裁定，撤销上海一中院（2023）沪01执异250号异议裁定；本案发回上海一中院重新审查。
上海一中院于2024年5月13日作出（2024）沪01执异78号执行裁定，撤销上海市一中院于2022年5月25日作出的（2021）沪01执555号之二执行裁定。仲某公司申请复议，上海高院于2024年9月9日作出（2024）沪执复76号执行裁定，驳回复议申请，维持上海一中院（2024）沪01执异78号异议裁定。



裁判理由




本案的争议焦点为：如何在执行中确定建设工程价款优先受偿权的效力范围。


《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”据此，承包人建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，且属于法定优先权，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但其优先权效力范围仅限于施工工程形成的建筑物，并不及于该建筑物占用范围内的建设用地使用权，其对建设用地使用权的价值部分并不享有优于其他债权人的利益。因此，在对案涉房产进行整体拍卖后，拍卖价款包含房产及土地使用权价值，应当作出区分并依据优先权位阶及优先权效力范围分别受偿。
关于案涉以物抵债协议是否损害其他债权人利益问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号，2022年修正）第四百九十条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”由此可知，以物抵债不能损害其他债权人的合法权益和社会公共利益。本案中，案涉房产经过两轮司法拍卖均流拍。后执行法院出具裁定以案涉房产作价7394万元，抵偿仲某公司相应债务。如前所述，建设工程价款优先权的效力范围不及于建筑占用范围内的建设用地使用权，案涉房产上同时负担有仲某公司的建设工程价款优先权和某银行上海分行的抵押权的情况下，执行法院径行将案涉房产给予仲某公司抵债的执行措施，实质上是赋予仲某公司对建设用地使用权价值优先受偿利益，损害了抵押权人和其他债权人的利益，且与前述法律规定相悖，故该以物抵债执行措施应予撤销。



关联索引




《中华人民共和国民法典》第397条、第807条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号，2022年修正）第490条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第23条 　　


执行异议：上海市第一中级人民法院（2024）沪01执异78号执行裁定（2024年5月13日）
执行复议：上海市高级人民法院（2024）沪执复76号执行裁定（2024年9月9日）


来源：诉讼与执行