广州土地用途规划为居住用地，能证明土地是建设用地吗？

律师解答：不能，用途规划只是将来的规划，不能代理之前或现在的用途。农业用地转为建设用地，不能仅有规划，还需要办理农用地转用审批手续，才能成为建设用地。如下面这个案件，一审法院凭市规资局的复函，认定集体土地为建设用地。二审法院认为规划不能证明土地性质，房屋未报建，则土地仍属于农用地，判决土地租赁合同无效。

判决书节选：
一审法院依据双方确认涉案土地的《示意图》向广州市规划和自然资源局发函，该局作出《复函》如下：一、来函提及的A、B、C区地块均在权属证书为增集有（2012）第X号、增集有（2012）第X号、增集有（2012）第X号，权属人为南某合作社、南某合作社、南某合作社三方共同共有的集体土地所有权范围内。A、B、C区地块涉及《增城市某镇某片区控制性详细规划》，其中A区设计二类居住用地约936.51平方米、城市道路用地约2.36平方米，B区涉及二类居住用地约916.4平方米、城市道路用地12.91平方米。影像图显示地块上有建筑物，但均未查询到相关规划报建信息。
二审法院认为，《复函》提及的《增城市某镇某片区控制性详细规划》只是对涉案地块未来发展可能性用途的规划设计，并非涉案土地实际使用用途的批准审批材料，故一审依据上述控制性详细规划认定涉案土地属于集体经营性建设用地的理据不足，本院予以纠正。根据《复函》可知，涉案土地并不在黄某一审提交的《广州市建设用地许可证》用地范围内，亦无相关规划报建信息，审查本案，亦无相应材料证明涉案土地已经办理农用地转用审批手续成为集体经营性建设用地，而该土地现已被用于建设厂房，做非农建设使用，违反了土地管理法的相关规定，《租用土地使用合同》应属无效。