房价上涨二手房卖方毁约如何维权

发布日期：2023-06-08 作者：孙宇光律师

在房价大幅上涨的背景下，特别是涨幅甚至超过了预设的违约金时，往往会出现卖家单方违约不愿意继续履行合同的情形。此时，作为房屋买受人，如何维护自己的权利呢?
房价上涨卖方违约

房价上涨二手房卖方毁约维权方法主要有以下几种：
一、买卖双方在协商一致的情况下，解除买卖合同
首先介绍最简单的处理方式，即买卖双方通过私下协商，对合同解除后的赔偿金额达成一致，即可协议解除合同。
协议解除，也叫合意解除，是指在合同有效成立后，尚未履行完毕之前，当事人双方通过协商达成协议，而使合同效力消灭的双方法律行为。协议解除的双方当事人须在解除合同的事项上达成一致的意思表示，确定合同解除，同时协议还需要对合同存续期间发生的各种权利义务关系的处理达成一致的意思表示。当事人在这两方面均达成了合意，合同即可解除。
实践中，协商解除一般用时最短、效率较高。对于解除合同后，卖方给与卖方的赔偿金，可以参考卖家已支付的定金、卖家提出违约的时间节点、买家的实际损失等因素。
二、行使约定解除权、法定解除权解除合同
约定解除，是指在原合同中通过解除权条款或者另行签署一份合同，赋予一方或者双方当事人在一定条件下享有解除权，在约定的条件成就时，守约方即有权解除合同。约定解除的情况下，单方即可行使解除权，无需征得另一方同意。实践中，不论是中介版本的买卖合同，还是正式的网签合同，都会明确约定合同的解除条款。
法定解除，是指合同生效后尚未履行完毕前，一方当事人可以基于法律规定的事由，单方行使合同解除权，而使合同归于消灭。
依法主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达时解除
解除权是形成权，行使解除权需要以通知的方式。《民法典》删掉了《合同法》中“书面通知”的“书面”形式要求，仅规定“通知到达对方时合同解除”，同时《民法典》增加了“通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务在该期限内未履行债务的，合同自载明的期限届满时解除”。通俗些讲，就是若想主张解除合同，必须要通知相对方，通知到达相对方时，合同才达到解除的效果。
该条款对卖家的影响更大，实践中不少卖家在买家出现违约的情况时，不知道需要采取通知的方式解除合同，径自又与其他买家签署了相关买卖合同，从而导致了一房二卖，反而可能将法律地位从守约方变更为违约方。
(关于买家违约时，卖家如何自我救济，之后可另做文章分享，敬请关注)
追究卖家的违约责任，或要求卖家赔偿损失
①按照买卖合同约定，追究卖方的违约责任
实践中，买卖双方签署的合同一般会明确约定守约方可向违约方主张合同价20%的违约金，故若出现卖方单方违约，拒绝出售房屋的情况，买家可按照合同约定向卖方主张违约金。
②违约金不足以弥补损失，买家可以要求卖家赔偿损失
《民法典》第五百八十五条明确规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
在房价大幅上涨的背景下，确实存在合同约定的违约金无法弥补买家实际损失的情况，这种情况下，买家需要自行举证证明自己的实际损失超过合同约定的违约金，当然这也无疑也加重了守约方的举证责任。所有损失中，上涨的房价是买家最大的损失，买家若想直接证明房价损失，往往具有一定难度。
实践中，关于房价上涨的幅度，一般可以通过双方当事人协议确定，若无法协商，则可以申请鉴定评估，以确定房价上涨给买房造成的差价损失。
三、通过诉讼要求卖家继续履行合同
在买方没有违约并且具备继续履行合同条件的情况下，可以通过诉讼的方式要求卖方继续履行合同，交付房屋并配合办理房屋过户手续。
《民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务、或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任。”
若生效判决支持买家的诉讼请求，判令卖家配合买家办理房屋过户手续，即便届时卖方不愿意配合办理房屋过户手续，买家也可以凭生效的判决文书向法院申请强制执行，直接办理房屋过户手续。

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