司考合同法讲义：房屋承租人的优先购买权

《合同法》

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《城镇房屋租赁合同解释》

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

1. 房屋承租人优先购买权的适用范围

①仅适用于房屋租赁合同（其他租赁合同的承租人无优先购买权）。

②在期间，出租人出卖（这就排除了继承、赠与的情形）房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务（出租人将房屋抵押的情形）。

2. 房屋承租人优先购买权的内容

①出租人出卖租赁房屋的，应提前15天通知承租人（《城镇房屋租赁合同解释》第24条）；

②拍卖的，应提前5天通知承租人（《城镇房屋租赁合同解释》第23条）。法律 育 网

③承租人在同等条件享有优先于第三人购买的权利。所谓，同等条件，指出租人在价款、付款方式、担保状况等均与第三人相同。

3. 房屋承租人优先购买权的排除情形

在下列四种情形，房屋承租人不享有优先购买权：

①房屋共有人优先购买权的（包括按份共有人依照《物权法》第101条、共同共有人依照《民通意见》第92条行使优先购买权）。

②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。

③出租人履行通知义务后，承租人在15日内为明确表示购买的。

④第三人不知房屋已经出租而善意购买房屋，且已经办理过户登记手续的。（《城镇房屋租赁合同解释》第24条）。

4. 侵犯房屋承租人优先购买权的救济

规定在《城镇房屋租赁合同解释》第21条（见【例1】）。

【例1】甲将自己的房屋出租给乙，租期三年。半年后，甲未告知乙，以20万元的价格将该房屋出卖给丙。此例中： ①乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。《民通意见》第118条已于2007年12月被废止了。甲、丙间的买卖合同不因未通知承租人乙而无效。②如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已经出租），则根据《城镇房屋租赁合同解释》第24条，乙不享有优先购买权，仅有权请求甲承担损害赔偿责任。原因是自己的优先购买权遭受甲的侵害。③如果尚未给丙办理过户登记（或者虽然给丙办理过户登记，但是丙为恶意），乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内（应为15天）请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。④法律规则变化了。

【例2】甲将自己的房屋抵押给乙以后，未经乙的同意，又将房屋出租给丙。后乙行使抵押权，欲拍卖该房屋，下列说法正确的是：

A. 甲、丙的租赁合同无效 B. 甲、丙的租赁合同有效

C. 丙享有优先购买权 D. 丙不享有优先购买权

【答案】BC

【解析】记住：先抵押后出租房屋的，不适用买卖不破租赁规则，但承租人依然享有优先购买权，可以将自己弄成租赁物的所有人。我把这个例子重复一遍。希望大家记住。因为它是隐藏在《城镇房屋租赁合同解释》第24条背后的知识点。

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