司法考试民法解析：买卖不破租赁

《合同法》

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《城镇房屋租赁合同解释》

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

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第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

【例一】张小五以自有的一套房屋作抵押向银行借款60万元，双方签署了抵押合同并办理了抵押登记。不久，张小五隐瞒房屋已经设定抵押的事实将房屋出租给了不知情的王小六。租赁期限内，银行实现抵押权，该房屋由阮小七通过拍卖取得。下列选项中错误的是：

A. 租赁合同自始无效

B. 租赁合同效力未定

C. 阮小七仍受租赁合同约束

D. 阮小七不受租赁合同约束

【答案】ABC

【例二】甲将自己的一辆汽车抵押给乙，但一直没有办理抵押登记。此后，甲又将该车出租给不知情的丙，租赁5年，双方签订了书面租赁合同。半年后乙行使抵押权拍卖汽车，被丁购得。下列表述错误的是？

A. 丙可主张因未办理抵押登记，乙对汽车无抵押权，丁不能取得汽车所有权

B. 丙可主张甲出卖时未通知自己，侵害了自己的优先购买权，要求甲承担赔偿责任

C. 丁有权基于其所有权，对丙行使返还原物请求权

D. 丁有权任意解除租赁合同，并要求丙返还汽车