次承租人能否享有优先购买权探析

随着城市化发展和经济社会的高速运转，不动产转租的现象越来越普遍，但目前对次承租人是否享有优先购买权还没有明确的法律规定。实践中，租赁房产的处分和占有问题容易成为诉讼纠纷和执行难题的引发点，在此背景下，笔者认为，基于优先购买权的理论和现实基础考量，赋予合法的次承租人优先购买权，具有法理上和实践上的合理性。

　　一、赋予次承租人优先购买权的必要性和可行性分析

　　1.转租合同对出租人具有约束性。由于租赁关系是一种信赖关系，次承租人对房屋的使用、收益行为对出租人所有权的限制，多国法律均对转租有所规制。我国民法典第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，次承租人的租赁权必须建立在出租人自由处分物权的基础上，符合意思自治原则，同时为法律规定所认可。转租关系虽然是发生在次承租人和承租人之间的租赁关系，但其合法基础在于出租人赋予了承租人转租的权利，因所有权人自我设定权利负担的行为而扩张了租赁合同的相对性，使转租合同对出租人具有约束性。

　　2.次承租人实际占有、使用房产，赋予其优先购买权具有可操作性。承租人通过租赁关系取得房产的占有、使用、收益权，在出租人同意的前提下，将权利再度转让给次承租人，产生了权利的效力延递，次承租人据此形成了对房产的实际占有。由于承租人通过转租合同让渡了对房产的占有，已经不再占有房产，次承租人实际占有房产符合民法典第四百五十八条规定的基于合同关系产生的占有情况，而次承租人的占有状态也为出租人所认可，次承租人是房产的实际使用收益人，赋予其优先购买权更有利于实现物权统一和法律关系的稳定。

　　3.符合公平保护的现实需要。优先购买权制度设计的首要目的是保护居住生存权。在房产被转租的情况下，次承租人才是房产的实际使用人，如果局限于原租赁合同的相对性，不承认次承租人的优先购买权，便违背了优先购买权设立的目的，不能实际发挥该制度的效力价值。不管是出于营利还是原租赁需求发生变化，既然承租人已经合法转让其使用权利，对房产的实际需求应当弱于次承租人，房产对次承租人来说则具有更大的使用价值。

　　二、完善保护次承租人优先购买权的法律机制

　　1.明确次承租人行使优先购买权的合法性基础。民法典对享有优先购买权的承租人进行了相应规定，那么次承租人是享有优先购买权，还是要区别于承租人，由于在现行的法律体系中尚无明确规定，在理论和实践中难免存在争议。然而在现实中，次承租人通过出租人的意思自治和承租人的权利转让，已通过效力延递关系取得了对房产的实际占有、使用和收益的权利。承租人与次承租人之间的租赁关系因获得出租人的同意，从而对出租人的房屋所有权形成了一定的限制。从立法对居住权和占有权的保护本意来看，经出租人同意转租的，次承租人在出租人转让房产时，在同等条件下应当享有优先购买的权利。故应将次承租人纳入优先购买权人的范围，为其行使优先购买权提供明确的法律依据。

　　2.明确履行对次承租人必要的通知义务。在租赁关系中，由于所有权和使用权的分离，承租人事实上无法自行掌握所有权是否转让的情况。因此法律规定出租人在转让其所有权时负有通知承租人转让意向和转让条件的义务，承租人可选择是否在同等条件下行使优先购买权。承租人与次承租人之间的租赁关系经出租人的同意后获得合法性，那么将次承租人明确纳入优先购买权人的范围后，其也应当获得对房产所有权转让情况的知情权，出租人同时应当负有通知次承租人的义务。实践中，基于转租合同的相对性，出租人有可能不清楚次承租人的具体信息，由于所有权的变化可能影响到合同的履行，承租人应当负有及时转通知次承租人的首要义务，出租人在不知次承租人信息的情况下应一并告知承租人转通知次承租人行使优先购买权。

　　3.明确次承租人行使优先购买权的期限。民法典第七百二十六条明确规定了承租人在收到出租的通知后，行使优先购买权的期限是十五日，如果在该期限内承租人未明确表示购买的，则视为放弃优先购买权。虽然现行法律对次承租人行使优先购买权的期间未明确规定，但是次承租人与承租人之间的租赁关系因经过出租人的同意和确认，从而使其合法化，次承租人也因此获得优先购买权的资格，其行使优先购买权的期限应参照对承租人的相关法律规定。

　　4.明确次承租人与承租人优先购买权的优先顺位。承租人与次承租人作为同一套房产的承租人均享有优先购买权，存在竞合关系。由于承租人已经将房产的占有使用权转让，此时次承租人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权，再次转租亦然。在法定期限内，承租人与次承租人均明确表示以同等条件购买的，次承租人的优先效力优于承租人。次承租人放弃行使优先购买权的，承租人可以主张行使。发生多次转租的情况时，根据意思自治和效力延递的原则，各次承租人合法租赁的前提均是出租人对再转租行为是否认可，若出租人同意多次转租，在后承租人的优先位次优于在先的承租人。此外，在执行拍卖和变卖中，当次承租人与房产按份共有人的优先购买权发生竞合时，由于共有人对房产享有所有权，其物权效力应当优先于次承租人的“物权化”保护。另外，近亲属由于身份的特殊关系强于租赁合同的信赖关系，承租人的优先购买效力也弱于出租人的近亲属。

　　（作者单位：广东省深圳市中级人民法院）