合同法分则重点难点考点(5)

四、租赁合同

1、租赁合同的性质：（1）是转让财产使用权的合同。A、承租人获得的是占有、使用、收益权，而非所有权，故别于买卖合同；B、承租人对租赁物无处分权，故区别于消费借贷合同。

（2）有偿合同（第212条）。在这一点上区别于借用合同。借用合同是双务无偿合同，借用合同可适用租赁合同规则。

（3）诺成合同；

（4）具有临时性（第214条）。租赁合同期限超过20年的，并非合同全部无效，而是超过部分无效

（5）不定期租赁合同为不要式合同（第215条）。若甲、乙二人口头订立一租房协议，租期1年，则该合同实际上是一个不定期租赁合同。

2、出租人的义务。（1）第216条，交付义务，保证租赁物适租义务；（2）第220--221条，维修义务；（3）第228条，权利瑕疵担保义务；（4）物的瑕疵担保义务，第231条（租赁物交付后的担保义务），第233条（危及人身安全的例外）。

3、承租人的义务。（1）第217条，正当使用义务。（2）第222条，妥善保管义务。

（3）第223条，不作为义务。应注意：租赁权系债权，未经出租人同意，禁止承租人对租赁物为添附行为。未经出租人同意，承租人擅自添附的，出租人可要求恢复原状，赔偿损失。

（4）第224条，禁止随意转租。应特别注意：经出租人同意，承租人可以转租。未经出租人同意而承租人擅自转租的，出租人可解除出租人与承租人的租赁合同，但承租人与次承租人之间的租赁合同仍可成为生效合同。由于在转租情形下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，次承租人对于租赁物造成的损失，基于合同效力的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任（第121条）。当然，若次承租人的行为构成了对租赁物的侵害，出租人作为物权可主张物上请求权，请求次承租人承担侵权责任。经出租人同意的转租关系中，承租人可以从中赚取差价而牟利。

（5）第226条，支付租金义务；注意：减少租金和免除支付责任的规定（第231条）；出租人因租金支付解除合同的规定（第227条）。

（6）第235条，返还租赁物义务。

4、买卖不破租赁规则。买卖不破租赁是指在租赁期间，出租人转让租赁物的，租赁合同对受让人继续有效。这是债权对抗所有权的一个特例，也是物权优先于债权的一个例外。与此法理相通，《担保法》第48条也规定抵押人抵押已出租的财产的，原租赁合同继续有效。

5、承租人的优先购买权。出租人出卖出租房屋的，应提前3个月通知承租人，承租人有优先购买权；出租人的优先购买权受侵害的，可请求法院确认买卖无效。第234条，共同居住人继续租赁权。

6、租赁合同法定解除权和任意解除权。不定期租赁合同当事人双方的任意解除权；出租人解除的，应履行提前通知对方的义务。

7、续租的推定（第236条）。不定期租赁合同租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，认定原租赁合同继续有效，系典型的合同成立的推定形式（第10条）。