共有房屋裁判分割的方法选择

【案情】

　　原被告系兄弟，二人继承有房屋一套，原告占70%份额，被告占30%。现原告起诉要求分割共有房屋，并提出根据评估价补偿被告对应份额金钱，房屋归其所有的分割方法。房屋评估价为160万元，被告认为此价明显过低，向法院出具承诺书，表明愿以房屋总价200万元计算，以140万元购买原告的份额，由其取得房屋所有权；或将房屋拍卖，双方分配拍卖款。另查明，原告一直居住在该房屋中，无其他居所。该房屋升值潜力较大。

　　【评析】

　　第一种观点认为，应按照房屋的评估价由原告给付被告48万元，房屋归原告所有。第二种观点认为，应将房屋拍卖，将拍卖所得按各自比例分配。第三种观点认为，出于对双方利益的均衡保护，房屋归原告所有，但原告应当按照总价200万元计算，付给被告60万元。笔者赞同第三种观点。

　　物权法第一百条第一款规定了原物分割、折价补偿、变价分割三种法定分割方法。如何选择分割方法因案而异，总体上应以保证公平、兼顾各方利益为原则。

　　1.对案涉房屋的分割应以方便生产、生活，便于执行为基础。该房由原告同父母居住多年，现原告占70%份额，且无其他住房，若将房屋拍卖，原告另觅他处，实属舍近求远，给原告的生活带来诸多不便。同时，选择分割方案，应最大程度尊重双方共识，在共有人均欲保留房屋的共识下，拍卖将使原被告的意愿落空。

　　2.对案涉房屋的分割应以力求公平，充分发挥共有物分割后的经济效益，最大程度的满足各方的利益需求为核心。案涉房屋以原告享有所有权为宜，但并不意味着，即应按照原告认可的价款予以分割。本案中，双方均愿以评估价为基数，给付对方相应的补偿，被告甚至愿高于评估价40万元购买房屋。值得思考的是，原告提出以评估价收购被告的份额，却不愿以同样的价格出售其份额，且鉴于该房的升值潜力，可推断双方均明知以此评估价分割房屋，实为有利可图。此外，评估价只是评估机构对房屋现行价值的评估，亦非法院认定房屋价值的唯一因素。若在满足原告享有所有权的前提下，以被告承诺的200万元为基数，由原告补偿被告相应份额的款项，则双方的利益均可得到最大程度的满足。

　　最后，笔者认为，法院在决定分割方法时，无需拘泥于原被告主张之方法,应在维护共有人的利益，尊重共识，充分发挥物之效用的基础上，基于公平与适当的考量，决定选择一种或者综合运用多种分割方法。

　　(作者：林成才作者单位：江苏省泰州市姜堰区人民法院)