未取得权属证书的房屋买卖合同是否有效?

发布日期：2017-05-02 作者：蒋艳超律师

我国《城市房地产管理法》第三十八条明确规定：“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，那么，在这种情况下订立的房屋买卖合同是否有效？出卖人能否以未取得权属证书为由主张合同无效？近日，常州市金坛区人民法院审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案件，认定此种情形房屋买卖合同有效，出卖人应履行合同义务，并承担相应的违约责任。
2011年5月，尹某夫妇与王某签订了一份房屋买卖契约，出卖人王某将通过土地竞拍、建造得来的某套房屋出售给买受人尹某夫妇，约定房屋价格105万元，尹某夫妇于签订协议当天支付房款60万元，余款在房屋所有权证和土地使用权证发放后3日内付清，协议同时约定，若有一方违约，违约方应承担违约金30万元。尹某夫妇支付了60万元后，多次要求王某协助办理房地产过户手续，王某均以各种理由拖延。无奈之下，尹某夫妇向法院提起诉讼，要求王某继续履行合同义务，协助办理过户手续，并承担违约责任，被告王某则以房屋未取得权属证书为由进行无效抗辩。
法院经审理认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，但该规定是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成即发生所有权转移的合同履行目的。依法登记领取证书只是物权变动的成立要件，而非房屋买卖合同的生效要件。
本案中，被告王某在与原告签订房屋买卖契约时系该房屋的权利人，其因建造、土地竞拍等事实行为取得房屋所有权和土地使用权，尚未办理产权宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，况且该房屋已实际交付并由原告占有使用至今、权属证书也已可实际办理，房屋买卖合同的目的能够据此得以实现。因此，涉案房屋买卖契约应属有效，对双方当事人均具有约束力。另外，办理房屋权属证书的条件现已具备，被告王某对此也知悉，且经原告尹某夫妇催促后仍怠于履行合同义务，致使尹某夫妇不能办理产权过户登记手续，主观上具有明显过错，被告王某的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。据此，法院作出上述判决。

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