房屋买卖合同纠纷中出卖人的瑕疵担保义务

发布日期：2017-04-25 作者：蒋艳超律师

房屋买卖合同纠纷中出卖人的瑕疵担保义务

买受人与出卖人签订的房屋买卖合同一般应包含有房屋质量条款。合同成立生效后，买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求，出卖人的这一义务，在民法理论上被称为瑕疵担保义务。
在各国法律中，一般均规定出卖人依据法律的规定对标的物有瑕疵担保义务。我国《合同法》对此也作出明确规定，对出卖人的瑕疵担保义务也进行了规范。其瑕疵担保义务的基本内容是，出卖人应当保证其对出卖的标的物具有完全的所有权，同时出卖的标的物必须符合法律规定或者合同约定的品质，当出卖人所交付的标的物有瑕疵或者不能够完全将所有权转移给买受人时，出卖人应当承担一定的法律责任，这种责任即被称为瑕疵担保责任。
该种责任是买卖合同性质所决定的。一般认为瑕疵担保责任，是出卖人一方应承担的法律责任，其基础在于默示的担保契约，即双方当事人在订立合同时，就已经默示约定，双方所交付的物品必须符合合同规定的或法律规定的质量标准，否则就要负法律责任。而且该责任不以当事人有过错为前提，就是说出卖人是否承担瑕疵担保责任，仅以出卖的标的物是否存在瑕疵为条件，而不以出卖人主观有无过错而改变，即使出卖人无过错，只要标的物存有瑕疵，出卖人就应当承担责任。瑕疵担保责任一般包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物的所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。《商品房买卖合同解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该条所涉及的主要是物的瑕疵担保问题，即担保给付的商品房在价值、效能或品质方面无瑕疵。
（摘自《房地产纠纷裁判依据新释新解》，何晓航主编，人民法院出版社2014年9月出版）

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