征收与拆迁

发布日期：2014-09-22 作者：张学增律师

拆迁这个词，是由两个动词组成的，一个是拆，另一个是迁。拆是把土地上原来的建筑物、构筑物拆除，迁是将原来的建筑物的所有权人、使用权人暂时或永久的迁移到其他地点。合法拆迁后就会有合理补偿。     但是，拆迁并不等于征收，他们到底有什么本质区别呢？
    首先是主体不同：拆迁的实施主体一般是开发商，土地储备中心等非政府机构；而征收的主体必须是政府，而且必须是市、县级人民政府，像乡政府、镇政府不具有发布征收决定的资格，而行政级别为省级的直辖市北京也不具备发布征收决定的资格。
    其次目的不同：拆迁的目的会有很多种，比如说绿化隔离、危改项目、城市基础设施建设等等，各种各样的名目都可以进行拆迁；而征收的目的是有明确规定的，必须是为了公共利益，如修地铁；如果不是为了公共利益，那么国家就无权进行征收土地。
    判断你家现在进行的是拆迁还是征收很简单的一个辨别方法是---看这个项目是否有拆迁许可证，有拆迁许可证的，就是拆迁。没有的，就要看看是否有征收决定，如果有就是征收，而征收目前只发生在国有土地上。在农村宅基地上征收绝对是违法的，因为目前国家还没有出台集体土地的征收条例。既没有拆迁许可证、又没有征收决定书的“腾退”，是没有任何法律依据的违法行为。
    因为拆迁人主体的不同，所以拆迁的实施力度也不一样，紧迫程度也有所差别。征收的主体是市、县级政府，从开始公布征收决定、征求意见、进行评估、到最后的实施强拆，周期通常是没有超过一年。而拆迁项目一拖就是好几年，因为拆迁的主体是开发商，尽管有政府在后面撑腰，但那也是偷偷摸摸的不敢明目张胆。
    无论是拆迁还是征收，最后都一定会进行强拆。强拆，就是拆迁人申请具有强制执行权的机构，拆除拆迁范围内的房屋的行为。被拆迁人和拆迁人一直没有就拆迁补偿的问题协商一致，拆迁人希望采取一种速战速决的方式解决这个问题。拆迁人会向房管部门申请裁决，通过裁决程序得到一个裁决结果，这个结果就是你的行为违反了相关的规定，给你一个期限进行搬迁，否则期限已过，就可以对你的房子进行强拆了。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
　　第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市政府第124号令)
第十二条在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。
    裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。

    以上两个法条都规定，裁决决定作出后，超过搬迁期限就可以对房屋实施强拆。两者均是经过裁决程序就可以进行强拆。不同点是，城市里面的强拆是行政机关直接可以进行强拆，而集体土地上的拆迁是要向法院申请司法强拆。

    如果遇到强拆，我们作为被拆迁人应该怎么办？
    维护自己的合法权益，争取提高拆迁补偿，希望通过“拉锯战”拖垮拆迁人，基本上是行不通的，如果你不依照“规则”玩这个游戏，那只能接受游戏规则的处罚。
我们要积极地展开行动，一边和拆迁人进行谈判，另一边要积极的进行取证工作，调查工作。取什么证？怎么取证？调查什么？怎么查？去哪里查？
请记住：把专业的事情交给专业的人来操作，这样才能最大维护自己的权益。

                                 作者：沈宗斌律师
                               （与张学增律师同属一个团队）

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