预售商品房买卖合同未签成，认购意向定金应否退还

2005年1月8日，李先生与某房地产开发公司签订了一份《房地产认购意向书》，该意向书约定：认购方在签订认购书时向开发商支付定金4万元，认购方应在签订认购书之日起7个工作日内签署《预售商品房买卖合同》，买卖条件以双方所签合同书为准，如逾期未签订《预售商品房买卖合同》，定金不予退还。李先生在签订认购书当天向开发商交付定金4万元。后李先生三次到售楼处，与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行商谈。因双方在7个工作日内无法就正式预售合同的内容达成一致意见，李先生要求开发商退还定金，但遭到拒绝。李先生一纸诉状将开发商告上法庭，要求返还其4万元认购定金。从此引发纠纷。

在在讨论本案的处理时有三种不同意见：

第一种意见认为定金4万元不应退还。理由是李先生与开发商签订的《认购意向书》，符合《中华人民共和国合同法》的规定，属于商品房买卖合同。根据《合同法》规定，依法订立的合同受法律保护。因此，双方均应受到合同法的约束，对定金4万元不应退还。

第二种意见认为定金4万元应退还。理由是依照我国《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，李先生与开发商签订的《认购意向书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。故双方不应受到《认购意向书》的约束，对定金4万元人民法院应判决退还给李先生。

第三种意见认为定金4万应退2万元。理由是对于《预售商品房买卖合同》未签订成功一事，双方当事人都有过错。根据〈〈中华人民共和国民法通则〉〉与〈合同法〉的规定，双方是混合过错，所以要各负责一部分责任，只能退还2万元。

笔者赞同第二种意见，定金4万元应全部退还。理由是：

依照我国《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，李先生与开发商签订的《认购意向书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。故双方不应受到《认购意向书》的约束。

那双方对《预售商品房买卖合同》未签订成功是否有过错呢。是没有的。因为未达成正式的合同，是因为双方在七日内没有谈成，双方对此是没有过错的。因为对谈不成一事，双方既无故意也无过失，因而，双方均没有过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案因双方未能就正式预售合同内容达成一致意见，导致该合同未能订立，这个后果不能归责于双方当事人，双方都不存在过错，属于“因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

因此，双方签订的《认购意向书》不是有效的房屋买卖协议，定金4万元应退还。

夏思扬