抵押借款须防抵押人擅自处分

1999年10月4日，B老板个人与重庆某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）订立《借款协议》，约定：B借给房地产公司人民币100万元，还款日期为1999年12月31日，以房地产公司正在开发建设的“森林花园”中的7号、10号商业用房，作为其100万元债权担保。同年10月28日，双方到某区房地产交易所（以下简称房交所）对抵押合同进行了登记，抵押合同中载明抵押期限终止日期为1999年12月31日。

2000年1月12日，某区人民政府（以下简称区政府）与房地产公司签订《关于解除森林花园开发项目协议关系的协议》，后将该项目交由A公司实施综合开发建设。同年7月18日，房交所依据A公司的申请，核发了“森林花园”7号、10号商业门面房的《商品房预售许可证》。B认为，区政府和房交所擅自将已登记的抵押物变更登记为A公司所有，损害其合法权益，对造成的损失应当承担赔偿责任。故诉至法院要求区政府、房交所赔偿损失150万元。

首先根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第12条的规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予以支持。所以本案的担保期间至2001年12月31日。其次房交所依A公司的申请，核发二处房产的《商品房预售许可证》的具体行政行为未违反现行法律、法规的规定，不存在承担过失致害赔偿责任的法定事由。但依照《中华人民共和国担保法》第49条的规定，在登记过程中，对于抵押人房地产公司转让已办理登记的抵押物二处房产时，土地房屋行政主管部门应责成其提供已通知抵押权人B并告知受让人A公司二处房产已经抵押的情况证明，审查核实抵押人房地产公司是否履行了告知义务。最后依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条的规定抵押人将已登记的抵押物转让给第三人，抵押物的转让并不影响抵押权的效力，抵押权具有物权的追及性，抵押权人可以追及物之所在行使抵押权而得以优先受偿，取得抵押物的第三人不得提出异议。由于抵押权人享有追及权，使得作为买受人的第三人对背抵押物的所有权处于不稳定状态，为避免这种情况，法律规定了第三人的涤除权，即取得抵押物的第三人可以向抵押权人支付或者提存抵押物的适当金额清偿抵押人对抵押权人的债务，以消灭抵押权。并且该第三人清偿债务后可以向抵押人追偿。因此本案中，B的诉讼请求变更为要求A公司代重庆某房地产开发有限公司还款，取得房子的所有权。而A公司还款后享有对重庆某房地产开发有限公司的债权。可以要求法院一并审理。在此，建议房交所在办理抵押物买卖时，应当审核抵押人的告知与通知义务，从而使交易当事人在交易前即可快捷、准确地了解交易标的物的相关状况，提高交易信息的对称度，防止交易陷阱及纠纷的产生，确保交易安全。1999年10月4日，B老板个人与重庆某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）订立《借款协议》，约定：B借给房地产公司人民币100万元，还款日期为1999年12月31日，以房地产公司正在开发建设的“森林花园”中的7号、10号商业用房，作为其100万元债权担保。同年10月28日，双方到某区房地产交易所（以下简称房交所）对抵押合同进行了登记，抵押合同中载明抵押期限终止日期为1999年12月31日。2000年1月12日，某区人民政府（以下简称区政府）与房地产公司签订《关于解除森林花园开发项目协议关系的协议》，后将该项目交由A公司实施综合开发建设。同年7月18日，房交所依据A公司的申请，核发了“森林花园”7号、10号商业门面房的《商品房预售许可证》。B认为，区政府和房交所擅自将已登记的抵押物变更登记为A公司所有，损害其合法权益，对造成的损失应当承担赔偿责任。故诉至法院要求区政府、房交所赔偿损失150万元。