覃某某与骆某房屋买卖合同纠纷案

上诉人（原审被告）覃某某，女，一九五四年九月十八日出生，土家族，村民，住慈利县X镇鲤鱼桥居委会五组。

被上诉人（原审原告）骆某，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利县医疗器械修配所职工，住慈利县X镇鲤鱼桥居委会。

上诉人覃某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服慈利县人民法院（2001）慈民初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人覃某某、被上诉人骆某到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。

原判认定，一九九九年二月二十日，当事人双方协商达成房屋买卖协议：覃某某将两个门面的房屋以五万五千元出售给骆某，自签字之日起被告暂住一年。协议签订后骆某当天付给现金四万元。二000年四月二十七日，骆某母亲邓春桃以借款名义从覃某某手里拿回现金三万元，并约定在被告修屋时偿还，实际上骆某给覃某某的购房款仅为一万元。二000年二月覃某某暂住到期后，因无钱建房未搬出，因而双方未实际交付房屋和办理有关过户手续。二000年七月，覃某某又将该宗房屋卖与他人。骆某遂要求被告返还余款一万元。但覃某某以骆某违约拒付。原判认为，当事人双方虽签有房屋买卖协议，但未办理过户登记手续，且该房屋亦未实际交付，故房屋买卖协议无效。覃某某所取得的购房款依法应予返还。覃某某辩称骆某有违约行为，巳付的一万元购房款属违约金不予返还的理由，与事实不符。在本案中双方均有违约行为，故各自应承担相应的责任。据此依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十八条的规定，判决覃某某返还骆某购房款一万元。宣判后，覃某某不服，以本案属骆某单方违约，一万元违约金应予保护等理由，向本院提起上诉，请求改判。被上诉人骆某没有提交答辩状，其在庭审中辩称，他母亲从覃某某手里拿到的三万元系借款，自己没有违约行为。原审判决认定事实清楚，处理正确。

经审理查明，一九九九年二月二十日，上诉人覃某某与被上诉人骆某经过协商签订了一份“房地产买卖协议”，约定：覃某某将两个门面的房屋以五万五千元出售给骆某，自签字之日起骆某自愿让覃某某暂住一年，骆某分两期付款：签订协议时即付款四万元，余款在覃某某让出房屋后付清。协议还规定一方违约应向对方承担违约金一万元和有关法律责任。协议签订的当天骆某付款四万元。但一九九九年四月二十七日骆某母亲邓春桃又以借款名义从覃某某手里拿回现金三万元，实际上骆某给覃某某的购房款仅为一万元。二000年二月覃某某暂住到期后，骆某也未要求交付房屋或办理房屋过户手续。二000年七月，覃某某在征得被上诉方的同意后将该宗房屋卖与他人。骆某遂要求被告返还余下的购房款一万元。但覃某某以骆某违约，一万元是其应得的违约金而拒绝返还。

本院认为，本案当事人争议的房屋买卖协议是双方意思表示一致的行为，内容真实合法。房屋产权过户登记与合同法第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续是两个不同性质的问题。法律及行政法规没有规定、当事人自己也未约定本案涉及的私有房屋的买卖应当办理批准、登记手续才生效。该房屋买卖协议自双方当事人达成合意时即生效。产权过户登记是合同生效后的事情，是房屋所有权转移的必要条件，而非房屋买卖合同生效的必要条件。且合同法第四十四条规定的合同生效条件与合同法第五十二条规定的合同因违反法律行政法规而致无效也是两回事。原判以没有办理过户登记手续，房屋未实际交付为由，并依据合同法第四十四条的规定认定双方的房屋买卖协议无效，属适用法律错误。被上诉人骆某依约应在签约当天交付购房款四万元，骆某然按期履行了该义务，但两个月后又取回了三万元，实际上没有如数交付房款，巳经构成违约。被上诉人辩称此三万元系其母从上诉人处取得的借款，经查，与被上诉人在原审诉状中承认的“大约四月份，我因开店急需，从被告手中借回三万元”的事实和被上诉人只要上诉人退回一万元而不是四万元的事实不符。事实说明骆某对其母以借款名义收回房款的行为是认可的。上诉人覃某某因被上诉人没有交付购房款，在征求被上诉方的意见后将房屋卖与他人并不构成违约。原审判决既认定合同无效，又认定双方均有违约行为，这是自相矛盾的。上诉人覃某某以本案属骆某单方违约，一万元违约金应予保护的上诉理由正当，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项和《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条第一款的规定，判决如下：

一、撤销慈利县人民法院（2001）慈民初字第404号民事判决；

二、驳回原审原告骆某的诉讼请求。

本案一审诉讼费六百元、二审案件受理费四百元均由骆某承担。

本判决为终审判决。