何某某诉王某甲、王某乙房屋买卖纠纷案

原告：何某某，男，82岁，住陕西省西安市X街X号。

被告：王某甲，男，56岁，住西安市X路西段43号。

被告：王某乙，女，56岁，系王某甲之妻，住同上。

西安市X街X号（原为321号）院内8间私房，系王某甲继承的遗产。1974年2月1日，经中人王某林（王某甲之姐夫）、何某禄（何某某之弟）说合，王某甲执笔写契，自愿将该8间私房以1600元卖给何某某和于文珍两家。其中，何某某出资1000元，购买北厦房3间、南鞍房1间；于文珍出资600元，购买东、西厦房各两间。契约签订后，何某某、于文珍当即向王某甲夫妇交清了房款。随后，王某甲将北厦房3间腾交给何某某，将西厦房两间腾交给于文珍。南鞍房一间、东厦房两间，因王某甲已出租给他人居住而未能腾交。自房屋出卖时起，至1981年止，南鞍房1间的房租，一直由王某甲收取后转交给何某某，除去修房费用194.56元外，何某某共收得该房房租165.44元。1979年，王某甲、何某某、于文珍三方曾到房管部门办理房屋产权过户手续，因承租人提出优先购买问题而未办成。1981年2月，三方又协商办理房屋买卖过户手续，王某甲向何某某、于文珍各收取200元作为托人办理过户手续的费用。王某甲将此费用作为“补差房价款”，写入三方未签字的另一契约中，将原契约中1600元买8间房改为2000元买8间房，契约日期写为1974年2月10日，并写明此约经三方盖章后即为有效，在此之前所签订的契约、协议等均作废。但此次仍未办成房屋过户手续，各自也未退款和退房。1986年11月，于文珍见东厦房腾交不出来，便放弃东厦房两间的购买权，也未让王某甲退款，以原付给王某甲的800元购买了西厦房两间，双方同去房管部门办理了房屋买卖产权过户手续。此后，王某甲与何某某协商，何某某也放弃了南鞍房1间的购买权，双方于1987年10月29日又签订了一份房屋买卖协议。协议写明：王某甲以900元将北厦房3间卖给何某某，正式盖章后，以前双方签订的任何某约、协议均作废，以此协议为准。双方盖章后，王某甲退还何某某300元。1988年1月，双方填写了《西安市房屋产权证移转过户申请书》，再次到房管部门办理过户手续。但在办理过户手续时，王某甲得知1987年西安市有个新的私房买卖价格规定，便提出房价太低，拒不交出房产证，致使未能办成过户手续。

为此，何某某与王某甲发生纠纷，何某某向西安市房地产管理局房产综合服务所申请解决房屋买卖过户问题。该所于1988年10月15日召集双方当事人调解，认为双方争议之房已于1974年立契出卖，当时房、款两清，何某某居住管理达14年之久，该买卖关系有效。买卖是在1974年成交的，应按1974年西安市执行的私房买卖价格标准评定房价。当时，双方当事人均表示同意。10月22日，该所派人评估了房价，但王某甲、王某乙又反悔，要求按1987年的标准计价，否则，不予出卖。该所就此作出处理决定：维持原1974年双方议定的价格不变。王某甲不服，向西安市房地产局房产仲裁委员会申请处理。1989年3月25日，该仲裁委员会作出裁决：双方买卖的房屋应按现行价格议定。本裁决生效后一个月内，双方当事人到市房地局综合服务所办理买卖移转过户手续。何某某对此裁决不服，于1989年4月向西安市莲湖区人民法院起诉，要求王某甲按原定契约办理房屋买卖的过户手续。王某甲、王某乙辩称：原定的房屋买卖契约违反法律和有关房管政策规定，房屋价格偏低，显失公平；现子女长大，住房困难。故要求确认该房屋买卖无效，退还购房款收回房屋自用。

「审判」

莲湖区人民法院受理案件后，邀请有关部门对双方买卖的北厦房3间进行了评价，按现行价格评定为2972.34元。莲湖区人民法院审理认为：双方于1974年立写的房屋买卖契约，虽系双方自愿，但内容有不合法部分；1987年立写的契约，是对原契约的补充和完善，标志了第一次契约的废止。因双方买卖3间北厦房的行为在1987年4月1日西安市人民政府公布的调整城市私房租金、买卖价格通知之后，故应按此规定评定买卖价格。何某某要求按原契约办理过户手续的理由不足。王某甲是房产所有人，两次立写房屋买卖契约均系自愿，不存在失误问题。王某乙以其是房产共有人提出异议，是可以的，但其对买卖的全过程都知道，当时并未提出反对意见，且已将3间房屋交付何某某多年。故王某甲、王某乙夫妇反悔的理由与法律及有关政策相悖，碍难支持。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第20条及有关民事法律政策的规定，该院于1990年2月13日判决：双方买卖3间北厦房的关系成立，房屋价款为2972.34元，减去何某某已付的900元，何某某应再付王某甲2072.34元。判决后双方应立即持判决书去房管部门办理交款及房屋产权证过户手续。

双方当事人均不服此判决，各以原诉讼理由上诉于西安市中级人民法院。在二审审理中，何某某坚决要求按双方原议定的价格处理，并要求为其留出出入通道；还提出其已交纳房税、地租费236.56元，维修房屋已花费1000元左右。王某甲坚决要求收回房屋，并要求何某某将在院内搭建的违章建筑一并拆除。西安市中级人民法院审理认为：双方于1974年订立房屋买卖契约后，一直未办理产权过户手续，至1987年10月双方另立契约，原契约已经自行废止。后一契约，因价格显失公平，现王某甲、王某乙要求撤销，与法不悖，应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条之规定，于1991年2月22日判决：一、撤销一审判决；二、何某某与王某甲房屋买卖关系无效；三、何某某3个月内将西关正街X号院北厦房3间腾交王某甲，何某某在院内搭建之违章建筑同时拆除；四、王某甲3个月内退还何某某房屋价款900元，同时付给何某某房税、地租236.56元及房屋维修费1000元；何某某同时返还王某甲房屋租金165.44元。

二审判决后，何某某不服，向西安市中级人民法院申请再审。该院经复查认为：双方于1974年所立房屋买卖契约，侵犯了房客在同等条件下的优先购买权，违犯国家房管政策，本院不予认可，是正确的。王某甲、王某乙以房屋买卖价格未经房管机关评定，房屋买卖价格远远低于国家规定的私房买卖价格，显失公平，要求撤销原房屋买卖契约，收回房屋自用，理由正当。本院终审判决房屋买卖无效，并无不当之处。据此，于1991年5月9日通知何某某服判息诉。

何某某仍不服，于1991年5月22日向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院经审查，于1991年11月19日裁定，决定按审判监督程序予以提审。在此之前，王某甲于1991年6月9日以13000元的价款，将诉争的3间北厦房卖给饮食个体户杨平安，并于同年10月22日办理了房产过户手续。此后，杨平安拆除了其中两间。陕西省高级人民法院经再审认为：一审法院对双方当事人房屋买卖关系的认定是正确的。双方当事人在1974年2月1日签订的契约中自愿约定有买卖价款，并早已于当年交清，房屋亦实际为买受人使用管理多年。该院既已确认双方房屋买卖关系成立，本应以协议约定为据进行判处，但却将当事人自愿约定的900元房屋价款改为2972.34元，判处不当，应予变更。二审法院的终审判决和驳回通知，认定事实和适用法律均属错误，应予以撤销。王某甲、王某乙本应将原物返还何某某，但现在其中两间已被拆毁，恢复原状亦不可能，故应折款赔偿。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（三）项，第一百八十二条，第一百八十四条和《中华人民共和国民法通则》第八十五条，第一百三十四条第一款第（七）项以及有关民事法律政策之规定精神，陕西省高级人民法院于1991年12月12日判决：一、撤销西安市中级人民法院的判决和通知。二、变更莲湖区人民法院判决为：何某某购买王某甲在西关正街X号院内北厦房3间的买卖关系成立，何某某持本判决到房管部门办理房屋产权过户手续。三、已被拆毁的房屋，由房管部门进行损失估价（估价费由王某甲交纳），王某甲在接到损失估价通知后十日内，按估价金额向何某某赔偿，被拆毁的房，由何某某自行修复。再审判决后，何某某申请执行该判决。陕西省高级人民法院于1992年4月18日裁定：因西安市中级人民法院的终审判决已被撤销，应依法执行回转。案外人杨平安在接到本裁定书之日起十日内，将西关正街X号院内北厦房3间返还给何某某所有。至于杨平安与被申请执行人王某甲之间的民事权益问题，可另行诉讼。