卖方欺诈还是买方误解

「案情」

1998年3月，李某与某房地产开发公司签订了一份期房买卖合同，合同规定房地产公司将所开发的滨海小区X号楼X单元X楼东户三室一厅住宅，建筑面积约80.34平方米预售给李某，每平方米价格3800元，房款约（略）元。根据合同李某先付了10万元预付款。同年10月，房屋建好，李某交清余款，房地产公司将房屋（包括小棚一间建筑面积8.23平方米）交付李某使用。李某到房产交易所领取房产证时发现房产证上记载的建筑面积是72.11平方米，比预售合同少了8.23平方米。于是李某以面积短少、房地产公司存在欺诈行为为由向法院提起了诉讼，要求房地产公司双倍还多付的8.23平方米的房款共62548元。房地产公司称小棚面积应计算到商品房面积中，该公司不存在欺诈行为。

「审判」

法院经过审理认为，建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（此规章于2000年已修改更新）明确规定：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或者单元内建筑面积与应分摊的建筑面积之和。国家经委基建办发布的《建筑面积计算规则》规定：建筑物内的技术层超过2.2米的，应当计算建筑面积。根据上述规定，李某购买的商品房的建筑面积应当包括小棚的建筑面积，房地产公司不存在欺诈行为。最终判决驳回李某的诉讼请求。

「分析」

关于商品房的销售面积如何计算，国家有关部委制定了一系列的规定，作为业内人士可能比较熟悉的，但是对普通购买者来说，却很少有人能知道。李某购房时并不知道所购住宅的建筑面积包括了小棚的建筑面积在内，一来他不熟悉有关规定，二来在与房地产公司的合同中也未写明住宅的建筑面积是否包括小棚在内。李某认为三室一厅的建筑面积应是80.34平方米，属于本人重大误解，而不是房地产公司欺诈。因此李某以房地产公司欺诈为由请求法院判令其双倍返还多收房款是不会得到法院支持的，只会败诉。如果李某认为买卖对于自己不合算，不想要房屋了，可以以重大误解为由请求法院撤销期房买卖合同。因合同成立在合同法实施之前，法律依据是民法通则第59条的规定，此外行使撤销权的时限须在行为成立一年之内。

「启示」

合同事关重大，在进行较大交易时，签约人必须十分慎重，李某本应该搞清楚有关规定或在合同中对房屋面积进行详细约定，发现问题之后应当慎重选择诉讼思路，才能保护自己的合法权益。如果因为重大误解签订了对自己不利的合同，应当在知道撤销事由一年内请求法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。有关法律依据见合同法第54、55条。