本案该招租书要约是否成立

[案情]：2003年11月，某县房产局决定将其一处公有店面房以竞租形式对外出租。共有周某等五人参与竞租。县房产局向五位竞租人发出了《房屋招租书》，规定了房屋的地点、面积、用途、租金等内容和要求，并写明“出租金最高者为承租户”。五竞租人填写招租书后，用信封密封交到该局，经当面开启验证，周某所出租金最高。但到了当年12月底，县房产局却与另一竞租人签订了该房屋的五年租赁合同。周某即提出异议，并诉至法院。

[判决]：该案经两审终审，法院最终判决：周某与县房产局的房屋租赁合同成立并生效，同时，该县房产局与第三人签订的房屋租赁合同无效。

[分析]：案件审理过程中，出现两种意见。

一种意见认为：县房产局将公有房对外招租，在招租书中明确表示出租金最高者为承租户，采取的是竞争缔约方式，其招租书在形式上虽然有要约的特点，但在内容上无租赁期限等条款，缺乏规范性，不符合《合同法》关于要约的意思表示应当“内容具体确定”的规定。因此，虽然经过承诺，合同仍然不能有效成立，尚需进一步协商订立相关合同后，租赁关系方可成立。同时，由于招租书对出租金最高者为承租户有明确规定，县房产局应当受该招租书的约束，按规定与出租金最高的周某订立合同，以成立租赁关系。而该房产局未履行订约义务，却与第三人签订了合同，显然属于在合同订立过程中，违背诚实信用的原则，应承担相应的缔约过失责任，赔偿因合同不能成立而给周某造成的经济损失。

第二种意见认为：房产局发出的房屋招租书规定了出租房屋的地点、面积、用途、租金等主要内容，并明示“出租金最高者为承租户”，符合要约的有关规定。虽然该要约中没有租赁期限条款，但主要条款已经具备，应认为要约已经成立。1999年3月15日公布的《中华人民共和国合同法》，从立法本意到具体内容上都摒弃了合同必要条款之说，其目的在于促进合同内容的明晰，减少对合同成立不必要的限制，推动市场经济的发展，符合现代司法理念的趋势。该法第十二条对合同内容的规定，采取的是“一般包括”的表述方式，缺失与否并不能直接作为合同是否成立的判断标准。对实践中存在的条款缺失问题，作为补救措施，《合同法》第六十一条、第六十二条亦有规定，即在合同生效后，当事人就合同部分内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按合同有关条款或交易习惯确定。民法通则对这类情况也有类似规定。因此，招租书中对租赁期限的缺失并不能成为要约不成立的理由，可以认定县房产局的招租书即为该局对外招租房屋的要约。周某参与竞租，其承诺的租金具体明确，且为五位竞租人中的最高者，属于对要约的有效承诺。所以在周某承诺生效的同时，其与县房产局的房屋租赁关系即告成立。至于有关不明确的内容可以由双方再行协商。据此，应依法确认周某与该房产局之间的房屋租赁合同成立并生效。

笔者同意第二种意见。