拍卖变现成交率

近两年来在强制执行中，进入拍卖程序的案件成交率普遍降低，分析原因主要有以下几个方面:
一、评估价格普遍偏高，甚至超出市场价值

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，强制拍卖中，拍卖标的物需要有合法资质的评估机构进行评估以确定拍卖底价。在强制执行中，拍卖的目的是为了快速变现，这就要求拍卖的标的物要有市场价格优势。然而实际工作中，往往存在评估与拍卖严重脱节的情况，这主要是由于评估收费问题造成的，因为评估价值的高低与收取的费用成正比例关系，评估价值越高收费越高。这就容易造成评估机构为了获取较大利益，往往站在对自己有利的立场选取评估方法和参考依据据；另外，评估机构在评估过程中忽略了买受人所支付的拍卖佣金及拍卖成交后过户所发生的税、费等问题。致使买受人的成本大大提高，最终造成流拍。

二、强制执行中查封的资产往往存在问题较多，过户困难

查封的资产往往存在较多瑕疵，特别是房产和车辆这些需要办理产权变更的资产，房管部门和车粮管理部门对于查封的资产在拍卖过程和成交后办理产权变更时都有严格的要求，由于所需资料收集不全，拍卖后很难过户，致使竞买人不敢轻易竞买。

三、社会大环境的影响

进入2008年以来，特别是房地产“拐点论”提出以后，房地产泡沫开始破灭，大城市房价大幅下跌，房地产市场进入低迷期，大部分人都持观望态度，房产投资急度降温，社会购买力急剧下降，而人民法院在强制执行中查封的房地产所占比例又较大，在这样的背景下房地产拍卖的成交率下降是显而易见的。

人民法院的强制执行工作是长期而又艰巨的，如何提高强制执行中拍卖变现的成交率是与委托部门的严格把关分不开的。金水法院技术科（以前是综合科）在长期不断探索、学习中总结出了以下经验：

一、严把拍卖标的物移交资料关

对于执行法官移交到技术科准备进行评估、拍卖的标的物资料要严格把关，特别是拍卖后须进行产权变更的标的物，拍卖过程所需要的材料一一落实，缺一不可。委托出去的标的物在评估拍卖过程中发现有欠缺的资料，应立马要求承办法官调取，给评估拍卖机构创造最有利的条件，提高拍卖成交率。

二、评估机构应客观、公正的对标的物进行评估

评估机构接到评估委托后应实地到现场勘察，特别是房产和车辆，一定要弄清楚所欠费用以及过户所需交的税、费，本着客观、公正的态度进行评估，评估价值以变现为目的，不能将自身利益放在第一位。为使评估更客观、公正，评估费用的收取应与拍卖变现挂钩，只有拍卖成交后才能支付评估费用，且评估费的支付要以最终成交价为基础收取。这样更有利于提高拍卖成交率。

三、拍卖机构应加大营销力度提高拍卖成交率

由于市场经济的不断发展变化，拍卖市场已经由卖方市场转化到了买方市场。在买方市场的条件下，拍卖机构还遵循过去的操作方式即只重视委托而忽视营销，把拍品拿到手后，只是在媒体上刊发公告，等竞买人上门参加竞买这种销售方式现在已经远远不够了，拍卖机构必须做好营销工作，这就要求入围的拍卖机构不但能规范运作，而且要实力强大，具有较高的营销策划能力。有些标的很好、价格也不高，但有些拍卖机构就是拍不出去，分析原因就在于一些企业缺乏营销观念。因此，增强营销观念，是提高拍卖成交率的又一关键因素。

以上是我院技术科近年来在评估、拍卖工作中的实践总结在此与大家共勉学习。

郑州市金水区人民法院技术科