浅析司法鉴定中的不动产评估

不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益，如建筑物及土地上生长的植物等。在法院执行过程中，司法鉴定是一个十分重要的环节。不动产评估在解决双方当事人纠纷、推动执行程序、推进阳光审判、促进司法公正等方面起了积极的作用。金水区人民法院在进一步规范司法鉴定、审计、评估、拍卖工作中，也作出了种种改革。笔者作为一名法院司法鉴定部门的工作人员，就工作中涉及的不动产评估问题与同仁们共同探讨。
一、在委托程序上：

1．配置完备。专门设置独立的摇号工作室，室内配备摇号机、计算机、办公桌椅等必要的硬件设施。

2．程序规范。在对外鉴定评估过程中由法院选定鉴定评估机构，通过摇号机在法院委托鉴定评估机构名录内随机抽选鉴定评估机构。摇号前由督办人员提前通知双方当事人及纪检监察人员到场，摇号结束后由双方当事人及在场人员对结果当场进行签字确认，确保程序规范公正。

3．制度公开。在摇号前由督办人员向双方当事人详细说明摇号操作流程，明确双方权利和义务，消除当事人疑虑。

4．监督到位。在督办人员放入号球前，由双方当事人和纪检监察人员等检查确认摇号机正常，排除影响摇号公正的外在干扰。由纪检监察人员对摇号进行全程监督，确保司法鉴定工作的公开、公平、公正。

目前，我院对委托鉴定、审计、评估和拍卖工作进行抽案调查，当事人纷纷反映，法院委托评估、鉴定、拍卖工作采取当事人摇号方式，充分尊重当事人意愿，更能保证程序的公正性和结果的客观性。

二、在工作方式上

1．委托鉴定评估机构后，为了充分保证查封不动产的价值合理性以及当事人对处置后结果的认可，我院技术科工作人员对每一宗不动产都要做到实地勘察。

2．对不动产司法鉴定的技术标准以及所遵循的规范进行学习。

首先，司法鉴定涉及的不动产评估具有特殊性。它是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。

其次，不动产价格评估行为，是具备不动产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定资格的不动产估价师估算、判断估价对象不动产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。由此可见，司法鉴定不动产评估活动中，不动产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人还应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。

按照评估规程，一个评估目的出具一份估价报告，相应的出具一个评估价格。这就涉及到了不动产评估的价值定义，在司法鉴定中需要分清楚市场价值与拍卖保留价的不同。市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制；所谓拍卖保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的保证手段。

再如估价报告有效期的问题，目前不动产市场价格波动较大，评估公司出具的不动产估价报告有效期一般为半年，而法院的工作程序中如送达不顺利或拍卖公告等需要一定的时间，通常案件未结但评估报告已过有效期，这就需要双方协商解决好这个问题。

最后，司法鉴定不动产评估与一般的资产评估、涉案物品的价格鉴定属于不同的专业，从评估行业管理部门、评估技术方面都有很大区别，这一点也应该提醒同行们注意。在工作中评估机构应与法院相互配合，积极做好各个环节的工作，法院也要充分利用包括评估机构在内的中介机构为司法鉴定工作提供优良的服务。

三、房地产估价司法鉴定现实状况

房地产估价司法鉴定的鉴定结论作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。但由于我国至今尚无一部专门规范司法鉴定活动的法律，房地产估价司法鉴定与其他类别的司法鉴定一样，存在着鉴定机构设置分散、鉴定机构缺乏独立性、鉴定程序不规范、多头鉴定、重复鉴定等现象，并已在一定程度上影响了司法的公正性。

最典型的问题是从事房地产估价司法鉴定的机构和人员缺乏准入制度。现在从事房地产估价司法鉴定的机构包括以下三类：

一是具有独立法人地位的司法鉴定所，这类机构是按照地方性法规《司法鉴定管理条例》组建设立的。司法行政部门核准该类鉴定机构的目的在于规范和统一管理，但存在的不足和局限也是比较突出的，比如与房地产估价的行业管理部门缺乏协调，估价师可能存在跨机构执业，没有充分利用行业管理部门对估价机构和估价师的管理信息，等等。

二是司法机关内部设立的司法鉴定机构。《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第4条规定：“凡需要进行司法鉴定的案件，应当由人民法院司法鉴定机构鉴定，或者由人民法院司法鉴定机构统一对外委托鉴定。”第10条规定：“各级人民法院司法鉴定机构，受理本院及下级人民法院委托的司法鉴定。下级人民法院可逐级委托上级人民法院司法鉴定机构鉴定。”目前有大量的房地产估价师、资产评估师、注册会计师挂靠在司法机关内部设立的司法鉴定机构执业，这除了带来自审自鉴这种影响司法公正的后果，还扰乱了中介机构的执业环境和管理秩序。

三是资产评估机构、房地产评估机构从事房地产估价司法鉴定。这第三类从事房地产估价司法鉴定的机构，要说没有准入也不一定准确，只不过不是按照客观标准确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定。资产评估师可以从事房地产估价司法鉴定，甚至连会计师、房地产估价员、助理会计师等也在从事房地产估价司法鉴定。

应当说目前房地产估价司法鉴定的状况，不符合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，急需管理部门的协调统一，严格执行《城市房地产管理法》的有关规定。