商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题（二）

商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题（二）

刘金锋

一、小区配套设施归属问题

　　根据《中华人民共和国物权法》第73条规定,“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于 城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”据此，一般意义上理解，小区配套设施属于业主 共有，但事实上也并不尽然。基于以下原因，小区配套设施属则不属于业主共有。第一，土地从一开始规划就是建设用地，从来没有被规划为修建住宅区公共配套用 地。第二、土地上虽建设了共配套用建筑，但这些建设和措施是开发商为了不闲置土地，并没有规划依据，开发商也没有向业主承诺将这些设施作为小区配套。第 三，开发商销售给业主的房屋并没有分摊的配套设施建设的成本，其小产权面积也没有分摊这部分设施面积。第四，土地证的分割更没有包括入这部分土地；换言 之，业主并没有将这部分设施作为小区配套设施而支付对价。

二、业主委员会的诉讼地位

　　业主与开发商的案件纠纷，业主本人才是权利义务的承载主体，无论案件结果如何，业主委员会都不需要承担实体责任。因此，在诉讼中，业主委员会只能是业 主的代表，其诉讼地位应当是业主的委托代理人。现行法律并没有规定业主委员会的诉讼地位问题，司法实践中有的法院认可业主委员会作为诉讼主体参加诉讼，这 一做法颇值得商榷。

三、关于电能表一户一表问题

　　一户一表的含义：系指居住在县城及以上的城镇居民，在自己独立的居住场所,以电压 220V用于户内照明、电视、电炊、电暖、空调、洗衣机等家用电器用电，以独立的电能表计量并据此直接向供电部门交纳电费的居民住户用电方式。根据《成都 市物管条例》第十一条、成办发２００７（９６）号文件规定，成都市内新建住宅小区自2008年1月1日起，应当执行一户一表贸易结算方式，开发商仍建成总 分表的，业主有权要求整改，费用由开发商承担。

刘金锋律师（成都法律顾问QQ群号码107190049）