张甲、张乙诉张丙支付房款合同纠纷案

案件简述: 这是因继承而引起的支付房款合同纠纷案，经过本人的认真分析，采取了与众不同的思维方式和诉讼途径，从而保证了本案的胜诉率。本案经过一审、二审，我的当事人均获胜诉。
案情简介：

张甲、张乙与张丁是亲兄妹关系，父母很早以前均已去世，张丁于2005年X月X日晚因病在广州原东山区人民医院去世，留有越秀区XX路xx号之二房产一套，由于其无第一顺序继承人，也没有留下遗嘱，此房应由第二顺序继承人张甲、张乙继承。在张乙不知情的情况下，张甲将该遗产独立继承后，又擅自赠给了自己的儿子张某和孙子张丙，并规定未经张甲同意（无书面规定，后来张某、张丙均否认），不得出卖。后来张丙私下决定出卖房屋，张甲得知此消息后坚决反对，同时通知了张乙，张乙也不同意出卖，否则她将主张赠于无效。在这种情况下，张某、张丙只好妥协，主动提出重新分割遗产方案。于2006年X月X日三方达成了分割房屋协议（协议只有一份原件在张丙处，而张甲只得到一份复印件）。协议内容是：房屋由张丙出卖，所得房款应分给张甲X万元，张乙XX万元。当时在场人有张甲儿子张某、儿媳姚某及见证人吕某、黄某、张某、张某某等，张某某还在协议上见证人处签了名。

协议签订后，张某就于2006年X月XX日将房屋以人民币XX万元的价值出卖给了高某、虞某二人，并办理了产权过户手续，但至今张丙仍不履行协议义务。

以上情况是张甲在我的办公室当面向我陈述的，他和我见面前已经咨询了几位律师，得到的意见是：首先由张甲的姐姐张乙主张撤销继承公证，然后主张撤销赠于公证，最后要回房产。但张乙已是八十多岁的老人，不愿参与诉讼。我听了这些意见后谈了我的看法：即使张乙参与诉讼，一来要打三个官司，胜诉后张甲也无利可得，因为张甲的赠于是有效的（一半权利），张乙也只能主张张甲的继承和赠于部分无效（一半）。如果张甲要想获得权利，只有主张后来三方签订的房款分割协议有效，让张丙履行支付房款义务。但这里还存在问题，因为张甲手上只有一份协议的复印件，不能单独作为证据使用，这时就要当时在场的证人出面作证。

判决结果：

最后张甲采纳了我的意见，此案经过广州市越秀区人民法院一审胜诉，对方不服提起上诉，广州市中级人民法院经过审理，维持了原判，本案也已执行终结。

附：本案民事起诉状

民事起诉状

原告：张甲， 男， 19XX年X月XX日出生，汉族，住广州市越秀区XX街XX号。

原告：张乙，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省陆丰县XX镇X园XX巷X号。

被告：张丙，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住广州市越秀区XX街XX路XX号XXXX房。

诉讼请求：

一、依法判令被告张丙立即向原告张甲支付人民币X万元；立即向原告张乙支付人民币XX万元整。

二、本案诉讼费由被告张丙承担。

事实与理由：

原告张甲、张乙与张丁是亲兄妹关系，父母很早以前均已去世，张丁于2005年X月X日晚XX点因病在广州原东山区人民医院去世，留有越秀区XX路XX号之二房产一套，由于其无第一顺序继承人，也没有留下遗嘱，此房应由第二顺序继承人两原告继承。在原告乙不知情的情况下，原告张甲将该遗产独立继承后，又擅自赠给了自己的儿子张某和孙子张丙，并规定未经张某同意，不得出卖，后来被告张丙私下决定出卖房屋，原告张甲得知此消息后坚决反对，同时通知了原告张乙，张乙也不同意出卖，否则她将主张赠于无效。在这种情况下，被告张丙只好妥协，主动提出重新分割遗产方案。于2006年X月XX日在XX村外商活动中心高级酒楼X楼，原被告三方达成了分割房屋协议，房屋由张丙出卖，所得房款应分给原告张甲X万元（￥90000.00元），张乙XX万元。当时在场人有张甲儿子张某、儿媳某及见证人吕某、黄某、张某、张某某等，张某某还在协议上见证人处签了名。

协议签订后，张丙就于2006年X月XX日将房屋以人民币XX元的价值出卖给了高某、虞某二人，并办理了产权过户手续，但至今被告张丙仍不履行协议义务。

综上所述，被告张丙在房屋出卖获得价款后，无正当理由，拒不履行支付义务，已构成严重违约，理应承担违约责任，望人民法院在查清事实的基础上，依法对本案作出公证判决，从而实现原告的诉讼请求，维护法律的尊严。

此致

广州市越秀区人民法院

原告：张甲、张乙

代书人：黄月忠律师 广东威戈律师事务所

日期：2006 年 12 月10日

附：本案一审代理词

代 理 词

审判长、审判员：

广东威戈律师事务所接受本案原告张甲、张乙的委托，指派本人担任他们二人的一审代理人，参与本案的诉讼活动。通过了解本案案情，加上参加两次开庭后，对本案有了全面的了解。现本人在法庭调查的基础上，依据事实和法律，发表代理意见如下：

一、原被告双方签订买卖协议的背景。

为了全面了解本案事实，掌握原被告签订房屋买卖协议的动机、意图，达到证明协议的真实性、合法性之目的。本代理人认为，有必要阐述一下协议签订的深刻背景。

原被告诉争的广州市越秀区XX路XX号之二房产一套，系原告二人已故亲弟弟张丁个人所有合法财产。由于张丁生前未立遗嘱，又没有第一顺序法定继承人，那么按照《中华人民共和国继承法》的规定，二原告作为法定的第二顺序继承人，就完全有权继承张丁的遗产。但在张乙不知情的情况下，张甲私自将张丁所留遗产即上述房屋继承后，又擅自赠与其儿子张某和孙子张丙，他们的行为均侵犯了张乙的合法继承权。张甲知其姐姐有继承权而不告之，个人独自继承遗产又擅自赠与他人，存在部分继承和赠与无效；张某和张丙明知张甲赠与的房产有张乙的一半，还要全部接纳，同样存在部分受赠无效。后来被告方决定将受赠房屋私自出卖，矛盾开始产生了，首先是张甲坚决反对，接着张乙知道后也不同意出卖房屋，否则她将主张张甲的继承和赠与无效。如果这样的话，事情会变得十分复杂。为了化解矛盾，根据被告方的提议，原被告双方邀请部分证人在场的情况下，采取了一个折中办法，房屋可以由被告出卖，但被告在获得房款后要分配一部分给原告二人。于是原被告三方签订一份协议，明确了各方的权利义务关系，而且见证人也当场签字认可。如果不是被告的房屋继承有瑕疵，害怕原告起诉要回房产，被告是不会将得到的房产利益分割出去的。

以上就是原被告方买卖协议形成的整个背景描述。

二、原被告签订的买卖协议合法有效，被告不履行约定义务已构成违约。

原被告方于2006年X月XX日在广州XX村外商活动中心高级酒楼X楼，达成了广州市越秀区XX路XX号之二房产买卖分割协议。协议内容由被告母亲姚某起草后，分别由原告张甲、张乙、被告张丙签名，最后由见证人张某某签名。在场见证人还有张某、吕某、黄某、张某立等。

协议只有一份原件，签好后由被告方拿去复印后，给了一份复印件给原告张甲。尽管被告不承认协议事实，但原告方所申请作证的证人张某某、吕某某等已到庭陈述了整个签订协议的过程，证人证言足以说明协议的真实性、合法性。从协议的内容看，除了被告出卖房屋后，有义务支付部分房款给两原告外，还可以证明以下几个事实：

1、被告知道张乙是张甲的姐姐。因为被告在协议中称张乙是其“姑婆”；

2、在签订协议前被告对XX路XX号之二房产是没有使用权和处理权的，而且原被告双方对上述房屋存在争议。因为协议中称“此后此房由张丙全权处理。不再有异议，此房X月XX日前交付张丙全权使用”。

既然协议的签订程序和内容均是合法有效的，而且被告已于2006年X月XX日将房屋出卖，并获得XX万元的款项。那么就应该按协议履行义务，分给张甲X万元，分给张乙XX万元。但至今被告仍拖欠房款，已构成违约，理应承担违约责任。

综上所述，原告方对于被告出卖房屋一直存在争议，因而在诸多证人在场的情况下，签订了一份买卖协议，已达到化解纠纷之目的。这份协议没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，是原被告三方的真实意思表示，应属合法有效。现被告拒不履行协议中规定的付款义务，已构成根本违约，必须承担违约责任。望人民法院判决被告履行协议规定的付款义务。

以上代理意见.望人民法院充分考虑。

谢谢！

此致

广州市越秀区人民法院

代理人： 黄月忠律师 广东威戈律师事务所

二00七年四月十三日